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▲旅遊觀光業復甦，讓旅宿業供不應求。（資料照）

旅遊觀光業隨著疫情趨緩逐漸復甦，但也造成旅宿業供不應求，價格更加便宜的民宿成為另種選擇，也吸引不少觀光勝地居民，將住宅改作民宿使用，但這類住宅轉民宿該如何繳納房屋稅？是否可以優惠稅率課徵？

桃園市政府地方稅務局表示，住宅變民宿可以留意客房數量、房間總面積及雇用員工情形，若符合下列3項條件，可適用較優惠的稅率核課房屋稅。

依據財政部函釋，鄉村住宅供民宿使用，在符合房客數5間以下、客房總面積不超過150平方公尺、及未雇用員工自行經營之情形下，將民宿視為家庭副業，得免辦營業登記，至於房屋係按「住家非自住用稅率」課徵房屋稅、土地則按「一般用地稅率」課徵地價稅。

稅務局表示，如果所經營民宿有雇用員工，客房數超過5間，客房總面積也超過150平方公尺，土地仍按「一般用地稅率」課徵地價稅，房屋就改按「營業用稅率」課徵房屋稅。

同時也提醒納稅義務人，需於房屋變更使用之日起30日內，向房屋所在地方稅捐稽徵機關申報使用情形變更，以免受罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據主計處最新統計資料顯示，最新5月房租指數為103.53，年增2.11％，已經是連續11個月的房租指數年增率都在2％以上，反映房租緩漲趨勢仍未改變，而這一次出現連續性2％年增率已經是1996年時候的事情，房屋與許多租屋族的生活成本息息相關，所幸政府也提租金補貼方式希望降低租屋族的負擔。

2022年7月起CPI房租年漲幅突破 2％，研判因近期整體CPI漲幅較大(房東生活開銷成本提高)，以及住宅修繕費用攀高(2022年CPI住宅維修費年漲5.8％，加以央行升息(增加房屋持有成本)，部分房東可能因此調漲房租所致。近11個月的房租指數漲幅都超過2％，高於近5年(2018~2022年)平均之1.0％。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，推升租金持續上揚的因素眾多，除了市場供需以外，近年包括高房價下新房子的租金水準高，連續性升息也會導致部分房東的成本增加，另外這波通膨相當有感，也會多少反映在租金上，此外，維護房子的成本不斷增加，甚至連社區的管理費都會有影響，許多背景因素綜合之下，這波租金上漲應是過去以來漲最多的時候。



統計顯示，5月房租指數為103.53，再創歷史新高，且連續11個月年增率都超過2％，雖然累計指數漲幅並不大，但租金指數出現年增負數，已經是2010年5月時候的事情，顯示長期租金指數呈現緩漲趨勢，但過去一兩年漲勢有加快的態勢。

房市看淡，金融業分析今年房市將是「量少」、「價平」，建商同樣持觀望態度，土建融新案也沒那麼多；不過，公股銀行執行危老、都更案的政策任務下，5月土建融新增數仍比去年同期小增。

　根據央行統計，4月全體銀行建築貸款（土建融）餘額2兆8,996億元，年增率卻降至13.3％、創27個月新低。財經部會官員分析，房貸、土建融增幅縮水，原因包括政府推出打房措施、央行升息、營建業缺工缺料等。

　由於公股銀行配合政策承作都更與危老案件，土建融新承作金額還是比去年增加。以合庫銀行來說，今年前五月土建融新承作金額約180億元，比去年同期130億元，年增約38.5％；兆豐銀行5月單月的土建融新承作金額，則比去年同期小增8％。

　都更、危老案件還是積極在蓋，房市的「冷氣」卻已越發明顯，根據合庫銀行統計，今年前五月房貸新承作案量，比去年少了1,000件左右，5月單月則比去年同期少了約100件；房貸新承作金額方面，雖然5月單月和去年同期相比持平，但累積前五月則年減14.3％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有人說竹北「因為有高鐵」，才能在5年內從3字頭一路漲上7、8字頭。同樣有高鐵的苗栗後龍站，房市表現跟車程30分鐘、沒有高鐵的竹南，簡直天差地遠，為什麼沒有高鐵的苗栗竹南房市會比後龍強，因為有科學園區才是重點！愛山林建設董事長祝文宇認為，台積電大於新竹，能被稱做「護國神山」的台積電，本身的存在就是國家級的，可以說「台積電在哪，新竹的蛋黃就在哪！」

　產經專家認為，房市走向，人口結構和薪資是關鍵，於科技人才不斷湧入，竹科從業人數逼近17萬人，對比台灣其他科技園區，人口紅利極為成熟，隨著台積電研發中心將於6月啟用，8千名頂尖研發工程師進駐、四座2奈米廠將於2025年量產，可預期的龐大人口紅利帶動房市剛需湧入，也讓區內訴求車程8-10分鐘抵達寶山廠的指標大案「宏道新竹帝寶」成績不俗。

　近期寶山最火紅的個案就屬「宏道新竹帝寶」，距離茄苳交流道1分鐘，約8-10分鐘即可到新竹科園區，到台積電研發中心與2奈米廠僅需約5分鐘車程。另一項爆紅的關鍵是擁有全台首見單一建商統一開發規劃，18萬坪的大基地，相當於1/2個信義計畫區，其中40％的超低建蔽率，讓出將近14.7萬坪綠地空間，打造8座特色公園，建案規畫38-75坪新加坡花園大樓與83-150坪獨棟獨院大棟距的兩層美式別墅，兩種產品，等同將竹科寶山二期進駐企業的各階層購屋需求一次滿足。

　「新竹帝寶」針對8-2區新加坡花園大樓的3房跟4房產品推出優付方案，搶攻大新竹購屋板塊隨台積電南移趨勢：38.58坪3房房型，總價含車位1865萬，簽訂5％只要自備94萬即可進場擁抱竹科寶山2奈米無可限量的未來潛力，60.58坪極致4房，總價含車位2,735萬，簽訂5％只要自備137萬即可入主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

儘管房價貴森森，但總價1,000萬元以內的預售新屋，目前在北台灣還找得到。據《住展雜誌》統計，目前北台灣預售新屋總價最低的十大行政區中，宜蘭囊括七個，桃園有二個、新竹一個；其中宜蘭冬山最親民，平均每戶總價637.3萬元可入手。

　住展雜誌統計，今年前五月北台各行政區新成屋、預售屋的平均每戶總價最低前十名，依序為冬山、羅東、三星、大溪、員山、礁溪、五結、新豐、壯圍、觀音。其中又以宜蘭冬山的預售新建案最容易入手，平均每戶總價僅637.3萬元。

　住展雜誌企研室經理成采錡表示，雖說近期不少新建案壓縮坪數控制總價帶，但因房價還僵在近年高點，平均每戶總價能低於1,000萬元的區域明顯減少，只能往宜蘭及桃竹外圍區域尋找。

　其中宜蘭冬山平均每戶總價637.3萬元，且與去年同期相較還減少近200萬元，減幅約23.8％。目前區域行情還在每坪2字頭，加上區內公寓、透天產品持續吹小宅風，以相對低總價吸引在地及鄰區的首購買盤。

　排行第二的是羅東，因市區生活機能較完善、剛性需求穩定及新供給稀缺，近年新建案房價已達3字頭，為宜蘭最高檔，平均每戶總價約703.8萬元，年減近300萬元，減幅29.8％。

　另外宜蘭三星、員山、壯圍等區，線上建案也都多推出總價1,000萬元內的透天建案，或是總價500萬元左右的公寓小宅，吸引外地退休族及本地首購客。五結則因今年有高總價百坪透天新案進場，推升平均每戶總價至845.8萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]內需消費持續復甦，西門町持續有大型物業順利出租，根據最新實價資料顯示，西門町中華路上有整棟500多坪大樓，以每月100萬元租金出租，是疫情後西門町首見百萬整棟物業出租，推估應是KTV業者整棟承租。西門町近期開始有百萬大型物業順利出租，顯示業者已經重金卡位搶內需與觀光復甦商機。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前西門町有幾家KTV業者都在找尋據點，觀察近期錢櫃的股價一個月上漲25%，反映KTV產業已經度過疫情悲慘時刻，迎接喜愛唱歌飲酒的消費族群回籠，而西門町又是年輕潮流匯聚之重要場合，因此陸續有業者尋找合適開店的據點，還有KTV業者訴求「網路什麼都能買得到，就是歡聚氣氛買不到」。

根據實價資料顯示，此次揭露是中華路一段104號，今年3月整棟出租月租100萬元，坪數約為535坪，且揭露資料備註顯示，未來租金仍會持續調漲，該標的第1年100萬，第2-4年120萬，第5-7年126萬，第8-10年132萬元。

曾敬德指出，由於目前觀光商機由谷底復甦，房東對於過去景氣榮景仍有期盼，因此訂租約時會希望有機會逐漸調漲，目前已經聽到兩個大型物業出租時，都附有調升的特別條件，而租客也嗅到景氣回升的味道，若是地段條件比較好的物業，租客也可能接受這樣的條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

住展雜誌統計，今年1月至5月底，北台灣各縣市行政區新成屋、預售屋新建案平均每戶總價（以開價計算）最低前十名，依序為冬山、羅東、三星、大溪、員山、礁溪、五結、新豐、壯圍、觀音。之中以宜蘭冬山的新建案最容易入手，平均每戶總價僅637.3萬元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，雖說近期不少新建案壓縮坪數控制總價帶，但因房價還僵在近年高點，新建案平均每戶總價能低於一千萬元的區域減少中，如今民眾想用一千萬元內的預算在北台灣買到新建案，只能往宜蘭及桃竹外圍區域尋找。

宜蘭冬山新案 均總價年減逾2成

今年前5月，北台灣新成屋、預售屋新建案平均每戶總價最低的區域是宜蘭冬山，平均每戶總價僅637.3萬元，且與去年同期相較，每戶總價減少近200萬元，減幅約23.8％。冬山新建案平均每戶總價能成為目前北台灣最低，一是區域行情還在2字頭，二是區內公寓、透天產品持續吹小宅風，以相對低總價吸引在地及鄰區的首購買盤。

在榜單排行第二的羅東，因市區生活機能較完善、剛性需求穩定及新供給稀缺等因素，近年新建案房價已達3字頭，為宜蘭地區最高檔。為貼合當地購屋族負擔能力，新建案多推出2至3房的公寓產品，讓區域平均每戶總價降至703.8萬元，比去年同期平均每戶總價約1,002.8萬元，減少近300萬元，減幅約29.8％。

成采錡表示，宜蘭其他區域如三星、員山、壯圍等區，線上建案也都多推出總價一千萬元內的透天建案，或是總價500萬元左右的公寓小宅，吸引外地退休族及本地首購客。其中五結因今年有高總價百坪透天新案進場，平均每戶總價被推升至845.8萬元，但整體市場仍是以低總價的透天、公寓小宅較受歡迎。

桃園大溪觀音 總價守住千萬

桃園大溪、觀音當前新建案行情都在24萬元／坪左右，因此2、3房公寓產品的總價多能壓在一千萬元內，大溪今年新案基地多位於都計外區域，因此目前區域平均每戶總價僅約720.4萬元，較去年同期的1,036萬元，大減約三成。

觀音新推案豐沛且產品多元，從正常規格的透天案到公寓小宅案都有，不過受青埔特區拉抬，草漯重劃等區域行情上漲，連帶使觀音今年平均每戶總價來到987.4萬元，較去年同期上漲234.5萬元，漲幅達31.1％。

新竹新豐因全區房價還在2字頭，且新推案多為電梯公寓、華廈，成為今年新竹平均每戶總價少數還在一千萬元以內的區域；此區新建案的總價帶也不宜規劃過高，否則將打擊房市主力客群如工業區就業人口的購屋意願。

根據國外學者研究文獻報告，Cervero(2004)在研究論文提到，房屋距離車站400-800公尺的房價，較其他同類型房屋上漲6.4-45％。Debrezionetal(2007)研究論文指出，每靠近車站250公尺，房屋價值會提升2.4％。財團法人國家政策研究基金會《捷運系統開發與捷運不動產價格變化》的研究報告說明，「交通便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，捷運開通以後，附近房價亦水漲船高，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布綠地園區等的不同，其房地產售價不一，行情都會產生較大的漲幅。」

大部分民眾，買房「近捷運站」



這些文獻、研究報告都證實「距離捷運站越近的不動產，房價越高」，所以「買房跟著捷運走」成為全球研究機構的共識。大部分民眾認為，買房「近捷運站」是理想住家的必備要素，而舉凡捷運所到之處，房價往往增值快、易抗跌，「買房沿著捷運」無疑是置產的不敗法則。這也讓捷運車站沿線房價變化產生「以核心車站為主軸，距離越遠的站區、價錢應該越便宜」的房價倫理效應。簡單說：「如果看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房。交通便利，好賣，也容易出租。」



青埔站出現「房價凹陷區」



根據高雄市政府統計，2022年高雄捷運運量共4112.5萬人次，其中捷運紅線約3071.8萬人、橘線約1040.6萬人次。在38個捷運車站中，2022年運量最高的是紅線左營站達430.3萬人次，連續9年居高捷運量之冠，從捷運通勤人流觀察，高雄市民往北高雄通勤移動已成趨勢。以高雄捷運紅線運量最高的左營站為例，以往北通勤時間距離與房價的關係來看，從左營站往北的捷運車站區域，很明確看出青埔站區域的預售建案行情與2年內新成屋實價登錄價格，都相對於楠梓加工區站與南岡山站更親民，具備房地產「房價凹陷區」的特性(表1)。

橋科生活圈以青埔站為核心



青埔站位於高雄新市鎮第一期發展區域，結合隔鄰的高雄大學城，帶動商圈穩定成長，優質環境與捷運便利交通條件，成為高質感大樓推案新重鎮，也因為鄰近新市鎮第二期發展的橋頭科學園區，形成了以青埔站為核心的橋科生活圈。橋科生活圈對外交通相當發達，除了有台1線省道南北向貫穿，中山高速公路也在楠梓設置2個交流道，捷運紅線則在楠梓、橋頭分別設置R21(都會公園站)、R22(青埔站)、R22A(橋頭糖廠站)站區等，加上政府持續開發建設高雄都會公園，讓生活圈的交通條件與休閒機能更提昇。



案例驗證青埔站房價穩健發展



以捷運青埔站出口步行僅3分鐘即抵達的達麗建設「全民萬歲」建案為例，飯店式住宅、30項公設，推出的預售單價約每坪14-16萬元(當初市場也覺得單價不便宜)，如今屋齡4年多，高樓層實價登錄已經來到每坪27-30萬元，證實(1)近捷運車站出口的房地產，具備高增值、(2)好地段產品要趁早買，長期持有獲利高、(3)跟著知名建商置產，建築品質必有保障。



看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房



在區域增值部份，青埔站所位於的橋頭區還有中央營建署積極推動的高雄新市鎮第二期(橋頭科學園區)未來發展，屬於持續穩健成長的區域，目前鄰近捷運青埔站預售行情「站穩3字頭」，也許同樣會讓購屋者覺得不便宜，但是5-7年之後呢？那個時候再回頭看現在的「3字頭」價位，你可能會慶幸還好有在青埔站買進預售產品，請記住「如果看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲位在蘆竹的A10重劃區，新案多訴求低首付，吸首購族目光。

台南市 / 劉漢生 報導

台南房價創新高！看好區域地段前景性，建商搶進台南平實營區，蓋新建案，不過卻有買家指出，其中一個建案已經賣出好幾戶，但沒看到實價登錄，而且每坪最高已經來到66.9萬元，質疑地政局蓋牌隱匿，對此地政局解釋，是因為還在審查價格是否合理，才會先不揭露，但也證實了有每坪60幾萬的成交價。

台南平實營區新建案，如火如荼趕工中，看好這區域前景發展，就有民眾買下其中一處建案，卻沒看到實價登錄，而根據了解，從今年2月至今，十幾筆交易中，單坪最高來到66.9萬元，但實價登錄都沒有揭露。

台南市政府地政局長陳淑美說：「最高價大概60幾萬，我們會去做一個稽查，如果價格屬實，我們就會把它做實價登錄的揭露。」針對已購客質疑，蓋牌隱匿，地政局表示，目前還在審查價格是否合理，畢竟看看附近建案，做個對比，最高和最低，就落差百分之20以上。

房仲業者周俊良說：「重劃區裡面的話，因為現在只有三場建案在推出，第一場建案跟現在這一場建案，兩者差距的價格，高達百分之20以上，所以市政府就是為了避免過度的炒房，所以會刻意讓實價登錄比較延緩。」怎麼會落差這麼大，除了地政局要查，房仲就剖析，土地取得成本可能也有影響。

民眾說：「太誇張了啦，這樣子我們怎麼會買得起，房價漲那麼高好啊，這樣我們年輕人才會認真工作。」房仲業者周俊良說：「它這一個土地的取得成本，已經接近百萬，所以像這個它的土地成本取得，是來的比別人高達多大概3、4成。」根據實價登錄資料，目前台南房價前三名，第一名是東區，最高單坪將近55萬，再來是北區50萬左右，第三則是安平區，超過48萬，也看到台南房價持續上漲的現象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】