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合庫金(5880)今(24)日舉行線上法說，由董事長雷仲達主持。法人關注如何看待今年台灣房市？合庫金表示，央行5度升息，對國內房市一定會有衝擊，在諸多不利因素影響下，預期2023年房市景氣將會呈現交易量跌、房價向下緩修的情況。

儘管房市趨向保守，合庫金的房貸業務將著重首購族及優質客群，並擴展非銀行法72-2限制的消金業務，以穩健成長為目標。根據資料，合庫金去年土建融餘額1,636億元，年增103億元、成長6.72%，個人房屋貸款餘額6241億元，年增322億元或5.4%。

合庫金指出，依照內政部統計，2022年建物買賣移轉成交量31.8萬棟、較前一年衰退8.6%，創三年來新低。今年央行及政府相關部會為穩定房市祭出房市管控措施持續發酵，並受美國聯準會與央行持續升息影響，再加上股市震盪、地緣政治風險升溫、市場資金緊縮、全球景氣成長持續下修等原因，房市觀望氣氛濃厚。

且台灣房市目前仍有缺工問題，買賣雙方對房價認知差距擴大，以及年初平均地權條例修正通過抑制投機炒作，合庫金預期2023年國內房市將呈現交易量跌、房價向下緩修狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北捷運快速便利，已經是雙北地區居民通勤時不可或缺的一環。而通勤時間一直是買房族在意的關鍵，要是能住在市中心鄰近，房價又相較便宜的地方，是許多人買房的夢想地點。永慶房屋統計距離捷運台北車站站通勤時間15分鐘內所有62個捷運車站周遭的平均房屋單價，其中橘線的捷運三和國中站房價最實惠，平均單價為40.1萬元。緊鄰的2個捷運站點，平均單價價差最大的為公館站和萬隆站，價差高達30萬元。

 

近年房價持續高漲，購屋人為追上房價，30年期房貸成為相當普遍的趨勢，近一年來央行五次升息，房貸利率地板價站上2％，房仲業者指出，國內房市已經進入「房價、利率、貸款期數」的新「三高」年代。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這波全球央行的資金由寬鬆趨於緊縮，對於不動產等資產較為不利，國內央行也定調資金從寬鬆趨於緊縮，從去年起連續五次的溫和升息過後，房貸利率將創下14年以來新高。

上一次五大銀新承做房貸利率2％以上已經是2009年1月金融海嘯後的年代，加上房價飆漲民眾為了扛房價愈貸愈多，一年多時間房貸利率就調升了0.75％，房貸族的負擔有感增加，政府甚至還提出中產以下自用住宅貸款戶支持方案。

五度升息以來，房貸利率地板價從1.31％提升至2.06％，以貸款1,000萬元、30年本息攤試算，每月房貸增加3,655元，一年要多出約4.4萬元房貸支出。

根據聯徵中心去年第四季的資料顯示，國人第四季申請房貸的平均鑑估值，已經達到歷史新高的1,225.4萬元，平均房貸金額達885.3萬元，都創下歷史新高，為了負擔高房價，30年期房貸甚至成為主流，根據不動產資訊平台資料顯示，去年第三季新增購置住宅貸款平均貸款期數，也寫下歷史新高的291個月，購屋人的財務槓桿也逐漸擴增到極限。

曾敬德表示，原本市場預期「升升不息」這一季有可能告一段落，但央行出乎意料升息半碼，市場難免會有「升不見底」的疑慮，過去央行總裁也曾提醒利率不會永遠維持在低檔，當房市在修正下行階段的升息，恐怕會讓購屋行為更為保守謹慎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行啟動升息已滿周年，不過暴衝的房價並未就此打住，今年以來房價仍有多區年漲幅超過1成，其中桃園楊梅與高雄鳳山更增加逾2成，顯示升息也難以撼動頑固的房價。

　根據591調查，今年以來七都不少地區房價漲勢仍未見停歇，包括新北汐止、桃園楊梅、龜山、八德、新竹竹北、台中西屯、台南東區、高雄鳳山、鼓山等行政區房價年漲幅均逾1成。

　591指出，新建案市在土地取得成本高，再加上工料持續上漲，建案開價無法倒退，中古屋市場雖然屋主持有成本因升息增加，但心態上不願賣低，成交價多期待在實價登錄的行情之上，由於過去房價已有一定高度，即使過去一年來升息四次，不過多數地區房價支撐力強、甚至出現小漲的情形。

　其中，過去房價長期在北台灣屬低檔的桃園楊梅，從去年每坪13.4萬元，上漲至今年的16.9萬元，是全台都會區少數還有1字頭房價的行政區，在央行啟動升息後，房價年漲幅達26.1％。

　591分析，楊梅原先就有不少工業區及企業廠辦，近年受惠台商回流，帶來大量就業機會，加上坐擁火車站及五楊高架，交通便捷，尤其五楊高架未來將延伸至頭份，除了既有的台北客外，也將吸引新竹客自住或投資出租買盤，拉抬當地房市行情。

　漲幅同樣超過2成的還有高雄市鳳山區，去年房價僅每坪18.3萬元，今年房價正式突破2字頭，達每坪25.7％。鳳山為高雄人口最多行政區，除了既有的捷運橘線，未來還有黃線行經，建設方面則有鳳山火車站空中鳳城、大東文創之星、三井LALAPORT等商場規劃，在人口紅利及建設利多下，房市持續熱絡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行將於23日宣布是否繼續升息，自去年3月央行啟動升息循環迄今已滿周年，原以為暴衝的房價會就此打住，如今看來還是漲不停，根據《591實價登錄》統計，2022年1月央行升息前七都各行政區房價，對比2023年1月央行升息4次後七都各行政區房價，仍有多個行政區1年內漲幅超過1成，其中桃園楊梅與高雄鳳山更增加逾2成，顯示升息也難以撼動頑固的房價。

 

新竹近年搶占房市焦點，經常被拿來與六都做比較，獨樹一格的房市氛圍引發網友好奇，下一個15~20年能否像台北一樣，入住感覺高人一等？對此專家認為，新竹雖然有產業利多，政經資源卻遠遠不如台北，加上產業型態「如同近親繁殖搞不出新花樣」，還提到連台積電創辦人張忠謀也在大直買豪宅，鐵口斷言新竹「無法取代成為下一個世代的房市霸主」。

房市下一個20年 新竹能否嶄露頭角？

網友在PTT分享看待房地產的態度轉變，自稱小時候與親朋聊天講到房市議題，大部分都在談論台北，發現談論者就算沒住在台北，觀念上也認為在當地買房代表很成功，不過這種現象逐漸改變，針對8年級生而言「台北再也不是房市熱絡的代表」，檢視新媒體、網路平台都能發現房市議題聚焦新竹，當地「儼然成為新一代房市霸主」，好奇詢問「真不知道下個世代，比如15-20年會如何輪轉？」

EBC地產王針對網友疑問諮詢專家，根據住宅週報社長陸敬民的觀點，他認為新竹經濟發展僅倚靠科技業，產業單一化對區域是特色也是危機，例如2008年金融海嘯就曾重挫當地房市，無法與政經資源豐沛、產業多元發展的台北比擬，強調即使長遠來看新竹也不可能取代台北，或是成為下一個世代的房市霸主。

產業發展單一化 翻過山頭有難度

陸敬民提到，新竹被被譽為台灣版的矽谷，美譽來自產業聚落的描述，代表外界看待新竹是同樣角度，心態都是想投資當地的產業，但買房子還是賄選經濟發展更多元的一線城市，還反問「美國人誰會把在矽谷買房當作驕傲？就算是台積電的張忠謀先生，買房同樣也選擇台北大直啊！」

陸敬民指出，新竹房市議題扣緊竹科、台元科等，產業聚落的都市生態「如同近親繁衍容易影響健康」，講到新竹只能端出科技業，對比台北坐擁更豐沛的行政資源，「從生物學角度都知道雜交會比較健康，何況只吃科技業紅利的新竹，不管是竹科或台元科，經濟或是房市能激起的火花有限，就像近親繁殖怎樣也搞不出新花樣，一旦科技業利多衰退恐將失去光環，發展潛力或是角色定位怎麼都不可能取代台北。」

他強調，新竹在2010~2019年階段，每坪僅以1萬元的年增幅攀升，直到2020年才開始驟漲，房價失速衝高當然與科技產業蓬勃發展有關，但從2008年金融海嘯的經驗來看，當時預售屋價格一度從2字頭跌落至1字頭，代表倚靠特定產業支撐房市與經濟的城市發展伴隨風險，房價也不一定只漲不跌，尤其政府近年開始分散投資，陸續在中科、南科導入開發計畫，「我認為新竹已經發展到一個高點，現在走到10年大運，剛好遇到中美貿易戰放大台灣在晶片市場等需求，但未來局勢無法預測，新竹房市又緊扣科技產業，前景可能沒有想像的中的樂觀，更不用拿來與台北比較。」

▲信義安和站聯開案「首泰信義」平均開價每坪250萬元，是史上最貴聯開宅。（住展提供）

想出站即到家，荷包得多深？根據住展雜誌統計，北台灣歷年推出的捷運聯開案中，以信義安和站聯開案「首泰信義」開價最高，平均開價每坪250萬元，產品規劃90至188坪的大坪數單位，意味單戶總價2.2億元起，遠高於北市7,000萬元的高價住宅門檻，也是台灣史上第一個開價超過每坪200萬元的捷運聯開案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，《平均地權條例》修正案上路在即，市面上各類產品中，可自住、好出租、適置產的中小坪數捷運聯開宅，因成交價、租金行情較高，優勢明顯，推出往往受到市場高度關注，但因捷運聯開案量體龐大且多採先建後售模式，從規劃到完工推出時間較長，多年來北台灣捷運聯開宅的推案量偏低。

根據住展雜誌統計，北台灣近8年有8個捷運聯開案進場銷售（重推案不計），期間以2019年間新案較多，當年推案量一口氣攀升至165億元，其次為2015年，全年推案量73億元。

至於未來供給，目前線上有三重站捷運聯開案籌備中。而根據台北市政府資料，中正紀念堂站、廈安站、加蚋站、中和站、連城錦和站及金城機廠暨莒光站等捷運萬大線土地開發案，有機會在今年陸續釋出。各案件中，以中正紀念堂站開發案周邊新建案開價最高，近年進場建案有「富享榮華」，平均開價每坪175萬元。

相較之下，位於中正相對低價區的廈安站開發案更具看點，該基地鄰南機場夜市，卻也近植物園生活圈，未來廈安站住宅大樓開價是否向植物園站靠攏，值得關注。

除萬大線之外，環狀線、三鶯線也有多個捷運開發案陸續公告招商，其中規模最大者，為十四張站暨南機廠捷運開發案，基地面積約4.3萬坪，預估投資額達520億元。由於此開發案鄰央北重劃區，周邊新建案行情已來到65萬至80萬元間。

至於興建中的三鶯線，成采錡表示，捷運行經的三峽、鶯歌，去年房價年漲幅皆在北台灣前10名，卻也都存在購屋熱區新供給量較少的問題，捷運開發案開花結果，將能為當地房市提供成長動能。

究竟哪裡是台北「真天龍」？信義、大安、大直、天母都在熱議範圍；有些人認為信義、大安高房價貴氣逼人理所當然是「真天龍」之冠；有些認為大直擁有內科地利，但上班日人潮洶湧、非上班日又難掩落寞；有些人認為「住天母舒服」、「天母的優雅迷人慢活無法複製」…各有各的擁護。

天母的擁護者普遍認為：當地擁有陽明山雙溪磺溪自然屏障、國家級醫療照護完備，適合樂齡養生；高密度公園綠地、美國學校、日僑、奎山及歐洲學校等國際化教育資源絕無僅有；在地消費力供養3座百貨公司業績無虞，及坐擁五星級的士東市場，消費力不容小覷；天母區域異國風情氛圍，造就全球化的食養創藝在天母蓬勃出新；日常除了在地社區營造節慶與天母運動公園應援棒球季，幽靜閒適少外來干擾；10分鐘車程置身國家公園賞花泡湯爬山大啖山產，漫步公園遛遛毛小孩，天母看似最平凡的日常，卻也令其他地段無法複製。

近期北士科重劃區土地歷經數十載終於整合完成，將規劃融合科技、醫療、生技的科技廊道，帶來高科技產業鏈和就業機會的未來性。但礙於一處新興重劃區的建構到熟成機能非一蹴可幾，至少需再經歷數十載建設的漫長等待，因此反而吸引購屋置產族群回過頭來看好天母—其自美軍進駐70年來醇釀而成的迷人優雅地段特質，「上班北士科，悠活住天母」住辦分離的概念，近期也為天母房市增溫不少；但也因天母發展機能較早且鮮少素地，雖政府大力鼓勵都市更新及危老，但因現實條件下都更住戶意見整合不易，間接削弱建商參與重建的意願與積極度，實際成局圓滿的新建案在天母仍屬鱗毛鳳角，甚至可遇不可求。



以居住CP值而言，天母房價相較北市其他都心區域相對超值，早期推案區段集中天母圓環、中山北路七段老天母；隨著天母運動公園、忠誠路欒樹大道、高島屋百貨商圈的熟成，仰哲、東騰天母、鐫月、家居雲邸、耕隱、知田、無相寓所、誠寬璞園「日日好日」…等特色住宅昂揚爭輝，漸漸往德行東路漣漪開展，儼然自成天母名宅新聚落。

左腳城市右腳自然，德行東路可連接一座陽明山國家公園和天母運動公園、高島屋百貨，以此優渥條件在原物料及工資尚未雙漲前幾年，房價早已飆破百萬-「日日好日」位在德行東路258號，由深耕天母粉絲眾多的璞園建築與精工職人誠寬建設二度攜手，規劃兩棟14樓均質雙併，先建後售全新落成，產品進化的15項增質指標包括：耐震六級、銀級綠建築、防疫電梯、機電水平管線明管配置、德國DALI數位燈控系統、美國Erie全棟水質淨水系統、英國Studor排水通氣防疫系統、天然石材雙併門廳、敵鋭銅雕柚木玄關門、日本YKK隔音氣密窗+Low-E膠合玻璃、外牆節能隔熱工法、隔音地坪、德國LEICHT厨具-BOSCH洗碗機、車道快速飛梭門、汽機車充電系統(預留管線)，以及寧靜降噪8大職人工法等。集地段、品牌、鏝工進化全新體現，要讓天母置產自住者實質舒適有感。「日日好日」主力坪數為45-52坪新落成，齊質雙併，戶戶邊間採光無暗房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公共設施保留地解編議題，長期以來是許多地方民眾的聲音，時代變遷之下，部分用地經檢討確實已無使用需求。為了儘速還地於民，台南市長黃偉哲要求市府團隊加速辦理解編及重劃，增設居民需要的公共設施，強化生活機能，進一步落實區域均衡的目標。目前已有永康大同、竹園、五王、永大、善化興華及下營等6個公保地以市地重劃區方式辦理解編。

台南市政府表示，許多早期因都市計畫需求，被政府劃設為公共設施保留地的土地，因受限政府財源至今未徵收，這些土地在未徵收前，基本上只能維持原來的使用方式而受限，與周邊發展形成強烈對比。



黃偉哲認為，在公保地地主權益及都市發展的平衡考量下，必須儘速還地於民、促進土地活化利用。透過都市計畫公共設施用地定期通盤檢討及專案通盤檢討，針對全台南各區公共設施保留地進行解編，並可朝向市地重劃、捐地、交納代金等方式來規劃。



台南市政府指出，地政局目前陸續開辦公保地解編的永康大同、竹園、五王、永大、善化興華及下營等6區，這些開發區早年經都市計畫劃設學校用地、公園用地及體育場用地等公共設施，過去未辦理徵收，後來因都市發展變遷造成公共設施保留地無立即性需求，經都市計畫檢討解編並依周遭環境適宜性及都市發展，重新劃分坵塊、配置道路、公共設施，並以市地重劃方式辦理。



目前開辦的6區開發面積共32.59公頃，透過市地重劃先行籌措經費開闢各項公共設施11.81公頃，包含建設13處公園，增加住宅區面積20.78公頃，提升土地利用價值，透過開發後多元處分抵費地回收開發成本之後，將盈餘回饋開發區公共設施建設及維護，提升開發區生活品質。



台南市政府進一步表示，目前定期通檢部分可解編約215公頃公保地，專案通檢可解編約285公頃，合計共解編約500公頃公共設施保留地。其中都市計畫定期通檢已審定以市地重劃方式辦理的共有45區，面積約183.65公頃；正在規劃及辦理中的有22區，總面積約174.8公頃；尚未審定的有11區，總面積約53.51公頃。



至於以專案通盤檢討的案件，目前均在中央審查中，共59區總面積約178公頃，規劃以市地重劃方式辦理。未來將配合內政部都委會的審定期程，擬定未來分年辦理進度，適時啟動市地重劃作業，落實還地於民、促進土地有效利用，維護土地所有權人權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】