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[NOWnews今日新聞]金融聯徵中心資料顯示，去年第四季台南市平均授信額度最高的路段在安南區溪東二街，達1775萬，平均鑑估值則為2479萬。在地房仲專家說明，溪東二街所在的溪東重劃區，擁有鄰近北區、未來「商60」商業區的地段優勢，周圍又有機能成熟的舊商圈，故屋齡較新的透天別墅物件，總價也相對高，主要吸引在市區找不到適合的透天別墅物件的客群購屋。

信義房屋安南海佃店長鍾尚哲指出，溪東二街所在的溪東重劃區，地理位置上鄰近北區，是安南較接近市中心北區的區段，左右兩側被北安路、海佃路所圍，可享有成熟商圈的機能，又鄰近推動中的北外環道，以及「商60」商業區，未來發展性高。

以透天別墅產品為主的溪東重劃區，若地坪在30至35坪間，屋齡1至3年的物件，成交總價多落在2000至2500萬間，屋齡10至20年，則約1700萬左右。重劃區周圍亦有屋齡較高、35至40年以上的中古物件，總價相對親民，僅約700至800萬上下；但大樓部分，溪東重劃區供給量則相對較少。

熟悉經營溪東重劃區的安南海佃店專員陳泓文進一步觀察，溪東重劃區近北區及安南區成熟商圈，但重劃區內有學校、公園，道路10米寬，環境不錯，因此，能夠吸引喜愛北區環境，卻無法在北區找到適合的別墅物件的客群來此購屋，也有部分是在南科工作的族群買進。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

今年329檔期推案量能再創新高，全台推案8千億元，不過發布業者卻表示最主要原因還是商辦供給大爆發所致，如果扣除商用地產，全台住宅案量僅剩6400億元，和去年同期相比萎縮8%，住宅市場熱度出現退燒。

為什麼住宅市場會這樣？未來房市可能怎麼發展呢？對此，筆者認為，升息、熱錢退潮與政府打炒房導致目前房市交易量能受到壓抑的主因，也讓建商推案開始保守因應。如果低迷的市況持續，後續建商「減推案」、「固行情」、「搶降價」、「求出清」四大動作都可能將陸續啟動，建商降價是有可能會出現的。

第一階段「減推案」:

大約就是目前房市的現況。目前房市交易急凍，建商在舊案仍賣不完的狀況下，新案自然會緩推，都先以去化舊案與餘屋為主，也因此造成329檔期全台住宅推案量出現年減的狀況。

第二階段「固行情」:

可能會搭配第一階段的「減推案」同時進行，不過建商在目前成本高漲與避免已購客戶抗議下，往往不會輕易降價，這時候變相降價的配套就會開始釋出，如：送裝潢、家俱設備來「固行情」的配套措施將頻繁出現，希望以表價未降、實質已降的方式來幫助銷售、吸引買方青睞。

這時對於剛需、本來就需購屋的民眾，倒是一個取得優惠好機會。而購屋者在查詢實價行情時，也要多注意新屋價格是否含裝潢……等費用，避免被誤導。

第三階段的「搶降價」:

如果建商「固行情」措施無法拉抬買氣，只要時間拉長到半年以上，建商在土建融利息與庫存壓力下，就可能出現搶降價的狀況。

2016年房市量能最低點時，市場就曾出現品牌建商帶頭降價，這時候資金壓力大、庫存大或是想賣得比別人快的個別建商就會採先降先贏的狀況，希望能率先獲得買方關注。這階段如果目前低迷市況持續，在今年下半年應該有機會看到。

第四階段「求出清」:

一旦市場價降潮越演越烈，這時候建商不管價格，只求出清的機會也會開始大增，甚至會出現預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象，這在2016年時也曾出現過，這時候將是民眾便宜買新屋的最佳時機。

由於目前房價在歷史新高價、房市又冷卻下，買房時機確實不算太好，因此如果民眾想買到愈住愈增值的房子，買對價格就相當重要。

等出清須等較長時間 不確定性極高

以剛性自住客來說，在建商「固行情」階段就可以開始考慮進場，可以爭取到許多配套，而如果想取得價格上更大優惠，就可能要等到建商「搶降價」或「求出清」才可能，時間約略可能要拉到半年後，甚至到明年，不確定性極高，民眾不一定可以等得到。

如果購屋者這時候不想等，建議考慮運用謄本情資，找尋欠債的潛在急售屋主，或是成屋多年的建商名下的餘屋，都是可以立刻議價買房的好方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「300億元中央擴大租金補貼專案」今年邁入第二年，由於去年放寬讓無租賃契約的弱勢戶、違章建築租客提出申請，為讓更多租屋族受惠，內政部營建署研擬將工業宅租客也一併納入，引發爭議。民團質疑，政府為了拚業績，罔顧工業宅涉及「適法性」問題；但也有專家認為，與其讓工業宅持續遊走灰色地帶，不妨檢視現行法令，弭平爭議點。

行政院去年推出「300億元中央擴大租金補貼專案」，補貼戶數擴大至50萬戶，即便二度擴大給經濟或社會弱勢戶，無租賃契約也可提出申請，但實際獲得補助的戶數約27.7萬戶，連6成都不到。由於租金補貼專案為期4年，今年邁入第二年，內政部也將補助戶數目標設定到40萬戶、達成率8成。

內政部檢討成效時，曾邀集民間團體和部分專家學者提供意見，隨後部長林右昌在今年2月提出「住宅政策三箭」，包括青年購屋基金制度、房貸補貼及租金補貼，其中租金補貼的進階版，申請年齡下修、改採隨到隨辦、簡化補貼程序、舊戶延續補貼，不用再附上房屋、房東資料。

由於去年300億元租金補貼專案中，為了照顧經濟和社會弱勢戶，放寬違建、頂樓加蓋等納入補貼範圍，據了解，本次營建署擬依據房屋態樣，放寬到「工業宅」租客，擴及租屋補貼族群。

《都計法》規定工業建物「工業用」　民團質疑納租補不合法

不過，根據《都市計畫法》第36條規定，工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；一旦違反，可處新台幣6萬元以上、30萬元以下的罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，若未依法處理，得按次處罰等。況且營建署是《都市計畫法》的主管機關，如果放寬工業宅的租客可申請租金補貼，引發業界不少討論。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡受訪時表示，政府為了達到補貼50萬戶目標，無所不用其極，幾乎不在意合法性或有待商榷的問題，過去數十年來，工業宅持續處於灰色地帶，即便在《都市計畫法》的規範中，應該作為工業用途，卻成為房市的另類產品，雖然法規由中央訂定，但實際由地方政府進行管理，讓工業宅變相成為法令缺口。

呂秉怡指出，《都市計畫法》的主管機關就是營建署，租金補貼的審核也是營建署負責，若將工業宅納入租金補貼範圍，不僅有適法性爭議，「是否意味著政府變相承認，工業宅是合法的出租住宅？」他表示，營建署不該為了衝業績而自相矛盾。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根說，許多經濟或社會弱勢多半承租違章建築或大量隔間的租屋處，營建署為此去年特別放寬租金補貼，現在打算放寬到工業宅或許有其考量理由，但「確實不符合都市計畫法的規範」。

專家：工業宅問題在於中央地方不同調　適法性問題可彈性解決

林旺根認為，「租賃住宅市場發展及管理條例」在今年初三讀通過，租賃契約全面適用《消費者保護法》，而依照消保法規定，房東必須提供合法且具可合理期待安全性的建築物給租客才行，大幅度提升屋主的法律責任，往後若發生重大公共安全意外，恐怕會產生很大的問題，政府在選擇放寬之餘，要留心後續可能衍生爭議。

此外，林旺根也建議，政府或許可以重新定位工業宅，工業宅本身的建築結構、屋況等，反而相對違章安全，唯一爭議為適法性問題；按照都計法規定，若要作為住宅使用必須向地方政府申請都市計畫變更，但放眼全國各縣市政府都視工業宅為燙手山芋，「明知該處理而不處理」，放任工業宅成為灰色地帶。

林旺根認為，如同台北市商業用地有不少被作為住宅使用，北市府正在評估是否讓商業宅繳交代金，使其住宅使用合法化，中央或許可重新檢視法條，彈性處理工業宅問題，對於住戶而言，相對比較有保障，「與其晾在那邊，不如採取積極作為來因應」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

《平均地權條例》修正案被各界視為打炒房最重一擊，更引起建商公會龍頭反彈。中華民國不動產開發商業公會認為，建築業面臨工料雙漲，在成本提升下才堆高房價，但政府卻一心只認為是炒房帶動，讓他們覺得有失公允。另外，公會也擔心日後新制上路後，檢舉黑函滿天飛，甚至引發從業人員的失業潮。

然而，一般民眾更關心的是，政府祭出的打炒房終極手段，真的會讓房價下跌嗎？OURs都市改革組織研究員廖庭輝說，「過去幾年，投資客在房價的推升上扮演蠻重要的角色，所以在投資客退場之後，過去被虛墊高的價格一定會往下修正，市場熱度也會降低，因此房價勢必受到影響；但這個影響並非法律最核心要達成的事。」也就是說，修法目的是為了打擊投機炒作、而非打壓房價。因為房屋的用途，本就是用來居住，但長久以來，預售屋卻常被當成期貨般的金融商品炒作，無形中更墊高房價。政府的《平均地權條例》政策，能否健全房市交易秩序，讓人民擁有公平的居住正義？全民拭目以待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房求保值，首選2房和3房！依據樂屋網統計指出，1房以下的住宅平均單價最高，次高單價為4房以上的住宅，但若是就近5年的房價增值情況來看，2房和3房住宅則表現最佳，房價漲幅普遍達3成以上，也因2房和3房住宅是目前市場上的主流，房價也最保值。

買房想保值 專家推2房型

樂屋網依據官網實價登錄資料，統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中，不同房數對房屋單價的影響。結果發現，2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元，2房為35.5萬元，3房為32.2萬元，4房以上為49.3萬元，顯見1房以下的住宅單價最高，次高單價為4房以上的住宅，之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅，多半集中在人口稠密的都市地區，這些區塊普遍房價較高，自然也會拉高單價，且因為坪數小，換算成單坪價格時，本來就容易拉高。在4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的豪宅，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

3房格局漲幅驚人 房價5年漲35%

此外，不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢？樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格，得出跟房價完全不同的排序；3房型的住宅漲幅最多，達35.86%，其次為2房住宅漲幅33.46%，表現最差的卻是4房和1房，分別漲幅19.95%和17.71%。

洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價；反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過渡期產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

洪安怡表示，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

國人逐漸接受與疫情共存，增加外出用餐意願，依據財政部資料，2022年全國餐飲業營業額8,116億元、家數共計16萬3,643家，不僅超越疫情前(2019年)水準，更一同創下統計以來新高。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，疫情嚴峻時重創餐飲業營收，不少知名餐廳只能關店收場，甚至店租水平因此下滑，隨著國人普遍認同新冠肺炎流感化，提高外出旅遊、用餐的意願，餐飲業不僅營收回升，銷售額及家數創下歷史新高，可望降低商圈店面的空置率。

民眾報復性消費，營收爆炸性成長



COVID-19疫情在台爆發後，國人為降低染疫風險減少外出消費，加以管制措施影響，大型聚會、尾牙、婚宴都取消、停辦，餐飲業受創嚴重，尤其大坪數的餐館、宴會型餐廳，租金壓力大、營業成本高，許多業者僅能以歇業、員工無薪假等方式渡過難關，造成2020年、2021年餐飲業營收連續2年負成長，當民眾恢復生活常態，啟動報復性消費，餐飲業在2022年無論是營收還是家數都大反彈，餐飲業家數在疫情後成長12.1％，六都除台北市外，都有超過1成的增幅，其中新北市成長幅度16.1％居冠六都，單看家數仍以台北市最高，共有2萬2千多家餐飲業，台中市以808家的差距緊追在後。



郎美囡表示，活動、聚會在疫情嚴峻期間停辦，待疫情解封後積極補辦及恢復過去常態，此外，國內觀光人潮回籠，帶動各商圈的營收，由於外食意願度大增，也有業者加碼拓展店面，揮別疫情陰霾，不僅新店家路續開幕，許多原本歇業、關閉的店家也回歸，因此人口及消費密度高的新北、台中、高雄，2022年餐飲業家數都破2萬家。



疫情衝擊，刺激店家多元發展



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，餐飲業者受到疫情衝擊，反而加速數位轉型，依據經濟部統計處調查分析，運用網路社群或line的店家佔67.0％，有行動支付者也高達55.5％，比疫情前增加11.4個百分點，顯見業者為挺過疫情困境，順應消費模式變化，積極強化數位服務。

有關各界關切分租套房多戶共用同一電表，會在此次因每月用電總度數超過700或1000度，而受電價調整影響漲價一事，台電指出，前次住宅電價千度以上調整時，已展開時間電價輔導，並有整體電價減少實例。2023年台電將進一步推動節能機制，若屬於分租套房多戶共用同一電表，只要來申請裝設智慧電表(免費)，並接受台電節能輔導者，即使每月用電超過700或1000度，本次電價可不調漲。

台電指出，國內住宅電價為累進計費制，電價調整方案雖是700度以上調漲3％、1000度以上調漲10％，意思是超過的度數才會被調漲，其中700度到1000度每月最多增加45元。以單月用電710度來說明，只有多出來的10度電費率會被調漲。換算為費用來說，每月用電710度，會由2,078元增至2,080元，增加2元，調幅0.1％；每月用電1010度時，每月從3,574元增加到3,625元，增加51元，調幅為1.4％；每月用電若為1200度，則由4,711元提高到4,876元，增加165元，整體調幅約為3.5％。



台電舉例說明，以北市某處分租套房為例，其每月用電平均為3,705度電，每月電費平均為17,488元，但在2022年8月後採取時間電價後，因善用尖離峰電價，整體電價減少超過兩成，降為13,658元，顯有成效。



台電強調，為進一步落實節能輔導及智慧電表推廣，分租套房類型的用戶，可電洽台電各區處或1911台電客服專線，只要來向台電申請裝設免費智慧電表，並且接受台電的用電節能輔導工作，即使每月總用電量超過700或1000度，仍可不受本次電價調整影響、不會調漲價格。



另對於社福團體，包括使用維生輔具之身障家庭、庇護工場、立案社福機構及護理之家等2.2萬戶用電，基於照顧弱勢精神，本次電價亦凍漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]外界關切分租套房多戶共用同一電表，會在此次因每月用電總度數超過700或1000度，而受電價調漲影響，對此，經濟部長王美花今（20）日表示，台電為此推動節能機制，若屬於分租套房多戶共用同一電表者，可由房東申請智慧電表，並接受台電節能輔導，此次電價便可不調漲。此外，對於產業與商業界都有推出相關的智慧化節能、低碳化等措施，非常歡迎產業界來申請。

電價費率審議會於17日召開，宣布平均電價調漲11%，其中，在住宅用電方面，700度以下不調漲，701至1000度微調3%，1001度以上調漲10％。外界關切分租套房多戶共用同一電表，會在此次因每月用電總度數超過700或1000度，而受電價調漲影響。

王美花今日接受媒體聯訪時指出，除了前次住宅電價千度以上調整時，已展開時間電價輔導外，台電更進一步推動節能機制，若屬於分租套房多戶共用同一電表者，可由房東申請智慧電表，並接受台電節能輔導，此次電價便可不調漲。

台電指出，國內住宅電價為累進計費制，電價調整方案雖是700度以上調漲3％、1000度以上調漲10％，意思是超過的度數才會被調漲，其中700度到1000度每月最多增加45元。以單月用電710度來說明，只有多出來的10度電費率會被調漲。換算為費用來說，每月用電710度，會由2078元增至2080元，增加2元，調幅0.1%；每月用電1010度時，每月從3574元增加到3625元，增加51元，調幅為1.4％；每月用電若為1200度，則由4711元提高到4876元，增加165元，整體調幅約為3.5％。

台電舉例說明，以北市某處分租套房為例，其每月用電平均為3705度電，每月電費平均為1萬7488元，但在去年8月後採取時間電價後，因善用尖離峰電價，整體電價減少超過兩成，降為1萬3658元，顯有成效。

因此，台電強調，為進一步落實節能輔導及智慧電表推廣，分租套房類型的用戶，只要來向台電申請裝設免費智慧電表，並且接受台電的用電節能輔導工作，即使每月總用電量超過700或1000度，仍可不受本次電價調整影響、不會調漲價格。

另外，對於社福團體，包括使用維生輔具的身障家庭、庇護工場、立案社福機構及護理之家等2.2萬戶用電，基於照顧弱勢精神，此次電價也凍漲。

針對工商業的電價調整機制，王美花指出，因處於國際情勢及國內商業活動剛開始復甦之際，因此漲幅相對沒那麼高，同時，也希望大家能多重視節電，經濟部為此也有祭出輔導措施，且在今年度原本的政府公務預算及疫後條例中，對於產業與商業界都有推出相關的智慧化節能、低碳化等措施，非常歡迎產業界來申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部長林右昌日前承諾建立「青年購屋積金支持機制」，讓有購屋意願的年輕人能透過自身儲蓄及政府制度性協助，在一定年限內得到購屋的第一桶金。林右昌今表示，住宅政策是一種社會投資，不只是補貼或補助而已，如果民眾可以安居樂業，工作上也會更有生產力，對整個國家社會很有助益；至於青年購屋積金機制，正在研擬中。

林右昌今日上午拜訪財團法人崔媽媽基金會。林右昌表示，崔媽媽基金會是受信任的住宅平台，過去也幫很多民眾滿足租屋需求；他就讀台大城鄉所時就曾與崔媽媽基金會認識，無殼蝸牛運動與崔媽媽基金會成立，對他學生時代有很大的衝擊與啟發，今天特別前來除了看看老朋友，更重要的是要就住宅政策進行請益與交流。

林右昌指出，住宅問題的解決不僅讓民眾可以安居樂業，更有助國家社會及經濟發展，同時也提升整體的生活品質，所以他認為推動住宅政策，是一種社會的投資。

有關「青年購屋積金支持機制」的推動，林右昌表示，住宅政策是一種社會投資，，並不只是補貼、補助而已。更重要的是，如果人民可以安居樂業，，就可以放心、安心，工作上也會更有生產力；如果一天到晚要為住的事情傷腦筋、居住品質無法提升，就沒有辦法讓個人與家庭生活的品質得到滿足，這不利於整個社會及經濟發展。

林右昌認為，解決住宅問題、面對住宅問題時，不能只是像大家覺得傳統上的補貼、補助，這是一種社會投資，對整個國家社會都是非常有助益的。政府推動社宅政策是正確方向，當然還需要長時間努力；青年購屋積金支持機制也正在研擬中，希望提出完整配套後，再向外界做報告。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

地上權不動產是中央與地方政府活化資產操作的項目之一，財政部國產署表示，近年來為「健全房屋市場，實現居住正義」，國產署配合各政府機關提供適合興建社會住宅的土地，而地上權人若開發為住宅，由於價格比所有權住宅便宜，又可取得建物所有權和土地地上權，可謂是介於所有權住宅和社會住宅之間的住宅，可增加市場供給，讓購屋人有不同選擇。消費者開始瞭解與接受地上權產品，成為買房族另一個優質新選項。地上權因為建築架構不包含土地成本，所以，房屋總價一般來說約為該市場行情7折。

地上權住宅產品3階段進化



所謂「地上權住宅」是指，買方擁有「房＋地」若干年限的使用權利；實務上分3種晉階類型，政府積極透過地上權解決房價、地價「易漲難跌」狀況，建構出通膨年代、輕鬆購屋的新選項。



地上權住宅「地段好、總價低」



地上權不動產吸引不少民眾關注的主要原因，可以用6個字形容，那就是「地段好、總價低」。因為開發商向政府長期租賃土地使用權(通常期限為70年)，在興建建築的時候，少了土地成本支出，讓終端產品(房屋)銷售價格得以降低。一般來說，地上權產品的銷售價格通常是市價的7折，這是首要優勢。地上權不動產第二個優勢，就是政府標租的國有土地地上權，大部分位於都市精華地區，這些土地都是政府認為未來具備長期優質發展區域的土地，套句大白話就是「地段好、不捨賣、先出租、等增值」，這與一般房東在都會核心區擁有不動產長期出租的道理相同，都在求取最大利益。

用較低價格，進駐蛋黃區



以較低的地上權住宅購屋價格，居住在原本遙不可及的蛋黃核心區，獲取的是交通與生活機能便利性，生活品質也有更大的提升空間，消費者認為：「用較低的價格，在較好的地段，跟著品牌建商，買戶可以居住70年的房子，快速晉升有殼一族。」



地上權住宅的房貸負擔較輕



民眾購買地上權住宅與一般住宅商品的價差，可能高達數百萬元，若將這筆金額挹注於其他投資機會，假設操作得宜，經過至少20年的複利加乘，以錢滾錢後的財富效果，或許並不遜於持有房地產的增值利潤。另外，地上權住宅的房貸負擔較輕，少了長期且沉重的有形財務壓力，人生的精彩可能就會更不一樣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】