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根據財政部個人房地合一徵課所得稅件數及應納稅額統計表統計，從 2021 年以來共計有 5.4 萬件個人房地合一徵課所得稅案件，屬於無應納稅額，2021 年無應納稅額佔比達 31.55%，2022 年無應納稅額佔比也達 25%，對比房地產價格大漲，出現數萬件的免稅案件的確有點超乎想像。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德對此一現象的解讀是，2021-2022 房價出現一大波漲勢，但同時間卻有 1/4-1/3 符合房地合一稅收條件的個案，屬於無應繳納稅額，這樣的景氣不太容易出現售屋賠錢的狀況，可能有些案件屬於先買後賣的重購退稅，有些可能扣除成本與費用後，房價沒有增值，只是這樣的比例在這樣的大多頭景氣下，實在是蠻出乎意料之外。

統計顯示，2021 年的房地合一稅案件中，共計有 3.3 萬件屬於不用繳稅，占比為 32%，2022 年前三季則有 2.1 萬件屬於無應繳納稅額的案件，占比為 25%，反映出有相當比例都屬於不用繳稅個案。值得留意的是房地合一稅 2022 年屬於 10% 稅率的案件數開始倍數增加，逐漸有 2016 年買進的屋主，開始適用 6 年 400 萬元免稅，超過按 10% 課稅的狀況。

曾敬德提醒，適用 400 萬元免稅有相當條件，必須個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿 6 年且無供營業使用或出租，且 6 年內以 1 次為限，除了 400 萬元免稅優惠外，民眾也可以利用重購退稅條件，但都要留意相關規定。

財政部14日公布3月稅收情況，前三月全國實徵淨額4,872億元，創下歷年同期新高，與去年同期相較，以營業稅增加109億元、綜所稅增加77億元、關稅增及贈與稅各增32億元較多，減少較多的則是證交稅136億元和土增稅110億元。

　3月全國稅收實徵淨額2,147億元，年增120億元、增幅5.9％。首季實徵淨額4,872億元，年增44億元，年增0.9％。前三月實徵淨額達成率113.5％。

　財政部專門委員梁冠璇表示，彙整前三月稅收狀況，可看出三大方向：房市冷、車市旺、股市值得期待。

　受到去年比較基期偏高、央行升息造成資金成本加重和經濟成長動能偏弱使投資人更保守審慎三大因素衝擊，房市續吹冷風，整體走勢趨緩，連帶影響相關收稅表現不如預期。

　梁冠璇表示，依內政部移轉棟數相關數據來看，去年9月到今年都呈雙位數衰退，顯示房市交易趨緩。

　這也反映到房市三稅中，首季土增稅年減110億元、減幅38.4％，各是17年來最大減量和14年來最深減幅；契稅前三月年減12億元，是歷年同期最大減量；個人房地合一稅首季也年減12％，是統計以來最大跌幅。

　3月土增稅實徵淨額69億元，年減39億元，減幅36％；首季實徵淨額176億元，年減110億元，減幅38.4％。3月土增稅徵起件數 49,552件，年減14,680件，減幅22.9％；首季土增稅徵起件數12.8萬件，年減4.2萬件，減幅24.7％。

　相較於房市的慘況，財政部表示，進口車需求「爆棚」，相關稅收表現亮眼，首季車輛類貨物稅188億元，是歷年同季新高，其中進口車貨物稅134億元，同樣是歷年同季新高。

　同時，小客車關稅3月實徵41億元，是歷年單月新高，年增23億元；首季則達90億元，年增29 億元。

　財政部指出，3月關稅創歷年單月新高，「小客車貢獻不少」。小客車特銷稅（奢侈稅）首季8.3億元，也是歷年同季新高。

　至於3月貨物稅收146億元，其中汽車類貨物稅即達82億元（年增24億元），進口車貨物稅63億元更創歷年單月次高，且貢獻汽車類貨物稅比重達7成5。

　財政部統計，3月單月稅收創新高的稅目有關稅和贈與稅；前三月創新高的則包有總稅收加上六個稅目，包括關稅、綜所稅、贈與稅、營業稅、使用牌照稅和印花稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建商縮手、利空罩頂下調節推案，據591新建案調查，首季全台住宅推案總僅4,100億元，創下自2021年第3季以來新低，推案個數326件、戶數2.3萬戶，均較上季或去年同期量縮1～3成。但就在各地推案普遍呈現衰退中，市場規模較小的台南卻遍地開花，成為今年首季住宅推案最亮眼的都會區。

　雖第一季在商辦大案紛紛釋出的帶動下，全台推案量高達5,871億元，季增4％、年增47％，不過若扣除商辦後，住宅總銷僅4,100多億元。591新建案指出，目前央行升息循環未見盡頭，加上房價修正幅度有限，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，隨著下半年還有打炒房新制上路、總統大選等干擾，預料這波僵局還會持續好一陣子。

　以推案來看，七都多明顯衰退，尤其新北市推案更全面熄火，僅剩407億元，在沒有大型指標案推出下，清一色為中小個案，三重、淡水等一級戰區更是靜悄悄，大環境緊縮壓力下，建商不願像過往大手筆加碼搶進。此外，桃園、新竹、高雄的推案量，較上季也都有1至3成的衰退。

　相較之下，台北市及台南市推案量大增，台北市「敦南霖園」、「台北之星」等每坪開價近300萬的頂級豪宅拉抬，加上「京華廣場」、「忠泰世界廣場」等商辦大案陸續公開，總銷金額大幅成長。台南新案遍地開花，今年首季推案量達751億元、年增逾3倍，且推案量僅次於台北市，在全台七大都會區中名列第二，台南推案重心落在安南、永康、善化或新市等蛋白區，價格較市區相對親民，也陸續吸引民眾上門看屋，人潮有回溫跡象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法完成後，外界預期相關子法最快5月正式上路，麗寶建設集團認為，炒房客已絕跡，以後房市銷售期將普遍拉長，未來集團將持續採先建後售、新成屋的銷售策略為主，產品策略則會偏向提高商辦或只租不售住宅產品；其中新北市新莊頂級企業總部大樓，預計上半年取得使用執照、中秋節完工、第四季喬遷。

　央行持續緊縮不動產信用管制，平均地權條例修法完成，上半年有可能完成子法、正式上路，總體觀察房市，短線將面臨量縮挑戰，但麗寶建設集團總裁吳寶田仍積極加碼購置地上權土地，加碼商用不動產的布局。

　麗盛建設總經理何昭宏表示，近幾年集團陸續得標地上權土地，累計已達5.4萬坪土地，投入購地資金達120億元，堪稱地上權最大戶，涵蓋雙北市、基隆、台中、高雄、屏東和澎湖等；其中，大多數會作為住宅，另外精華地段則規畫為商用不動產，未來會朝向只租不售，以享有長期穩定的租金收益。

　以吳寶田在2020年砸下7.89億元得標的富邦「大南港」旁地上權土地537坪來說，將掛照申請開發為商辦大樓，規畫採只租不售；去年以3,050萬元得標的台中東勢504坪地上權土地，則已有知名連鎖咖啡店洽租；新北市板橋432坪地上權土地，則剛完工落成精品飯店宅「青漾寓所」，全棟只租不售；未來台北市一江街地上權案，也考慮採只租不售模式。

　何昭宏表示，除了地上權土地已積極規劃上述幾筆商用不動產之外，集團不少所有權土地，也有大型的商用不動產開發案。其中新莊頂級企業總部大樓已完工，預計上半年取得使照、中秋節完工、第四季喬遷；至於新北市八里台北港附近已取得的3.8萬坪土地，未來將以商用不動產為主，不會作住宅。

　麗寶企業總部大樓是吳寶田於2019年斥資21.79億元買下，位於新莊中央路、中華路口土地，基地面積達1,298坪。

　據建照資訊顯示，該總部大樓土地使用分區為商二，興建為地上20樓、地下6層的鋼骨結構辦公大樓，樓高約89.1公尺，戶數約78戶。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　政府加強推動危老整建，引發一波危老推動熱潮，根據內政部最新統計，全台申請案件數達3445件，核准2809件，其中六都就占了近9成，核准量以台北、台中拿下冠、亞軍，若以平均核准面積來看，以則以高雄的997.98平方公尺最大、台中915.34平方公尺排名第二。

　元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，就內政部資料可看出，全台以房價越高、房市交易熱絡與精華區素地少的都會區危老申請最火熱，約有近9成，危老整建案集中在六都，更以房價最高的台北最為熱門，占了全台受理與核可件數的近3成。根據內政部資料顯示，六都中，台北巿危老申請案高達939件，遠高於第二名的台中的721件，新北則以596件屈居第三，台南以297件位居第四，高雄與桃園分別以282件及143件拿下五、六名。

　不過，若以危老核准案件平均面積，則以高雄近1000平方公尺拔得頭籌、第二名則為台中的915.34平方公尺，新北巿以706.25拿下第三。

　周昆立指出，過去都更案集中在雙北，更以住宅為主，不過，隨著近年台商回流設廠，加上中南部科學園區快速發展，不僅住宅，現在商辦、廠辦與飯店等也都有開始推動都更的現象。以台中來說，近年因中科擴廠效應帶來科技新貴剛性需求與人口紅利下，土地價格與房價不斷攀升，地主願意參與都更合建的意願也隨時提高，危老都更申請案甚至比新北還多。目前因中科擴廠受惠最大的西屯就有不少都更案，另外潭子也有廠房都更重建案。

　對台北件數多、規模小看法，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明表示，台北土地小又少，素地難求，危老整合較辛苦，整合出的規模自然較小；台中件數上升，件數僅次台北的939件，主要房價上揚、有一定巿場，另外中部民眾歷經921地震，有居安思危的體認。他強調，推動危老不只看巿場，國民有居住安全體認更重要。

　建經公司高階主管表示，高雄部地區房子密度沒有北部高，且風土民情較喜歡親朋好友、家族住在一起，申辦危老時，會整合在一起，加上高雄各樓層房價差異不大，又常是透天、雙併，戶數少，共識度高，整合面積多會大一些，台中這一、兩年房價拉升，價格上來，支撐目前位於高檔的建築成本，衍生危老整建商機。反觀，北部同一棟一樓與頂樓與其他樓層價差差很多，在整合危老分配時，一樓、頂樓抗性較大，特別是一些一樓公寓有地下室、做店面的住戶，多會要求多分，要大面積整合不易。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲烏日傳統市場可供日常生活採買。

烏日高鐵特區近年受惠於高鐵超級娛樂購物城利多帶動話題，加上為大台中都會區稀有三鐵共構生活圈，吸引不少指標建商造鎮推案，從全國性的興富發建設、麗寶集團，到七期豪宅建商龍寶建設，均有志一同看中高鐵特區優勢，而目前區內推案開價普遍落在每坪40萬上下，主力2房含車位總價上看1200萬元。

▲高鐵台中站擁有三鐵共構。

烏日高鐵特區正處於交通核心，坐擁高鐵台中站、捷運綠線烏日高鐵站以及台鐵新烏日站，除了為中部都會區稀有三鐵共構之外，也緊鄰台74線，可銜接國道一號、國道三號，往來南北、通勤旅遊都極為便捷，可謂為台灣西半部交通核心，國道、軌道系統交錯，四通八達，無論通往彰投地區，或是新竹、桃園一帶都相當便捷，且透過高鐵系統，可輕鬆完成南北一日生活圈，而烏日也被市政府定位為台中副都心，以物流、商務、展覽以及娛樂為產業開發項目，全面積極拓展，除了已經正式運作的物流共和國台中園區，還有烏日會展中心、ATT大型購物中心、新光傑仕堡等。

▲高鐵特區至烏日舊市區約5~10分鐘車程。

公私部門利多加持 拉抬住宅需求

全區總面積超過270公頃，以中山路區分商業區、住宅區，中山路以北、也就是高鐵站區周邊，以商業土地為主，而中山路以南則是住宅區。然而受惠於強大的交通機能，除了現有的建設利多，近年備受矚目的高鐵開發案「超級娛樂購物城」也創下全台大規模公部門招商案紀錄，該案由廣三SOGO、第一大國際開發公司得標，未來總面積4.8萬坪基地，可興建商場面積遠超越七期市政中心的新光百貨、大遠百，且投資人也規劃於商場外規劃14,000坪戶外廣場，屋頂設立4,500坪景觀花園，將打造融合購物、文化、藝術、娛樂、餐飲及綠地之休閒環境，全案預估於2026年營運，可望帶動周邊商業、服務發展，並引進就業人口，拉抬區域住宅需求。

▲透過新烏日火車站可轉乘進台中市區。

烏日高鐵特區除了未來前景看俏，但目前機能尚嫌不足，倘若需要生鮮採買，須到烏日車站商圈或明道商圈，有區公所、郵局、烏日公有市場、觀光夜市等，中山路二段也有全聯，學區則是旭光國小及烏日國小，也有明星私立中學明道高中、曉明中學等，此外，綠地則有以退役戰車為特色的戰車公園，其餘有公8公園、公兒九公園等綠地。

▲不少家長為了明道中學，進而轉向高鐵特區置產。

跟緊預售行情 中古屋翻揚

觀察成屋市場， 住商不動產台中高鐵加盟店店長黃淑惠分析，近年中古屋價格隨著預售案翻漲，舉屋齡10年以上的中古屋為例，2021年時均價約20萬元，至今每坪漲幅約5萬元，至於10年以下中古屋目前行情約30萬元上下，近3年漲幅約25%。

▲區內公園綠地不少，提供民眾日常休憩。

「登陽未來之丘」基地面積超過1700坪，規劃為1棟地上24層，地下4層建築，採2~4房26~45坪設計，公設多元豐富，含有中庭花園、視聽室、兒童遊戲區等設施。另外，甫完工落成的「夢幻誠」基地位於高鐵路二段、高鐵路口，，為高鐵台中站之地標建築，距離台中市精華區、烏日舊市區皆在10分鐘路程內，全案規劃7棟地上20層、地下3層大樓，採2~3房自住主流產品，休閒設施超過10項。

▲高鐵特區學區隸屬烏日國小。

位於烏日區中山路三段、高鐵路口的「浩瀚豐世紀」距離三鐵共構之高鐵站約5~8分鐘車程，另外，10分鐘內有公園綠地、全聯、市場可供採買，全案共有500戶住家、2戶店面，規劃2+1房、3房。

而上市櫃建商達麗建設與北部豪宅建商白天鵝建設聯手合作的新高鐵段案於12日舉行動土典禮，該案基地面積4584坪，位於站前一路與高鐵五路口，當時土地取得單價每坪96.4萬元創下新高紀錄，全案正處於進出台中高鐵的首要位置，將打造第一高地標設計，規劃樓高28層建築。

▲淡海新市鎮先天交通條件不佳，儘管房價親民，賣壓壓力仍不小。

近一年來房地產市場在升息、通膨及打炒房政策影響下，買氣瞬間冷卻，市場訊息雜亂紛擾，不少推案熱區成為賣壓重災區，根據591新建案統計，全台前15大賣壓區超過半數集中重劃區，包含新北市淡水區、桃園龜山及中壢等地。



自去年下半年開始，房市央行升息快速降溫，加上打炒房新制限制預售屋及新成屋換約轉售，幾乎所有縣市都有區域面臨賣壓，根據591新建案統計六都、新竹縣市各行政區在售建案的待售量，結果除台北市、新竹兩地倖免外，其餘縣市均有行政區上榜，像新北與桃園各占4區為最大苦主；而台中、高雄也有3區上榜，台南僅1區上榜。

591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔認為，台北市、新竹縣市同樣有區域面臨賣壓房市，只是因區內可供開發的素地有限，建案量體無法比擬大型重劃區，待售量自然無法上榜。台南市則因開發較晚，部分重劃區近幾年陸續開發、配地，推案量能尚未形成規模。不過這次上榜的安南區，近年就在九份子、史博館特區等重劃區挹注下，推案量能水漲船高，如今正值買氣反轉，賣壓自然隨提高。

三大賣壓區 全來自推案熱區

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年房市熱絡，不少建商在熱門重劃區大量購地推案，希望能滿足購屋者的需求。從目前全台新建案待售數戶最多的15個行政區來看，全都是近年建商推案量大的區塊，然而房市熱絡時，即便案量大，基本上建商要去化庫存不難，不過目前房市買氣冷卻，這些推案量大區的建商就會面臨較大的困境。

以待售量最多的新北市淡水區來說，推案量達16544戶，最新待售量達6,752戶，待售量居高不下，儘管平均房價還在2字頭，是目前北市外圍少見有捷運且低單價的區塊，但是區內供給量最大的淡海新市鎮，過去因淡海輕軌通車、美麗新影城和商場開幕、淡江大橋也可望在2024年完工等區域房市利多，加上低總價優勢，吸引大量首購族入住，人口成長相當快速，不過，因淡海聯外交通與天候條件不佳問題仍在，加上區域推案量大，空屋率也偏高，目前區域房市賣壓不小，購屋者要在此買房，一定要多看多比較。

桃園二大賣壓區 短線房價衝過頭？

其次桃園市龜山區因鄰近林口，為大林口生活圈之一員，近年機場捷運通車後，變成很多雙北購屋族會購屋考慮的區塊，該區近年房市最火熱的就屬A7重劃區，吸引大量建商推案與首購族來此購屋，目前新推案總戶達到1.4萬戶，待售量也達到4千戶，區域銷售壓力頗大，周昆立指出，A7重劃區從一開始推案的2字頭，短短3~4年已有推案飆破5字頭，區域短線價格漲幅過快，加上有生活機能仍未成形與推案量體過大的問題，目前買氣有降溫跡象，建商壓力不小。

▲A7重劃區短時間內房價飆漲，加上景氣轉冷，待售戶數飆上4千戶。

至於桃園市中壢區，於桃園市全市當中，人口數量僅次於「桃園區」，是桃園房市發展的重點發展區塊，近年中壢房市推案量大、交易量也大，也帶動房價快速走楊，特別是「青埔高鐵特區」在利多建設相繼啟動、完工，短短3年間，房價從約2~3字頭，最高已衝高到6字頭，大量建案挹注之下，目前同樣面臨房價短線漲幅過速，與買氣觀望的狀況，估計也將替區域推案帶來壓力。

▲青埔高鐵特區受惠於建設利多題材，吸引多家建商積極推案。

台中市建築經營協會主委白洪章指出，西屯、北屯地區為近年推案主力，儘管近期買氣趨緩，但是推案不見手軟，主因其一是過去數年購地熱絡，在18個月購地大限之壓力下不得不推，另一個則是上市櫃建商有拚周轉率之壓力，因此會持續推案。

周昆立指出，目前房市冷卻，在這些推案量大區，購屋民眾往往有多個建案可做比較，建商除非祭出更多配套優，例如送裝潢、送家電，在價格上給予特惠才比較有機會吸引買方青睞，雖然建商近年在營建與購地成本提升下，並不太願意輕易大幅降價，但也不排除有建商，願意給到現場看屋的誠意買方更多價格優惠，購屋者不妨可趁近期到案場多看看，也許能爭取到意想不到的價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永慶房產集團2023第2季房產趨勢前瞻報告統計2022年與2021年七都預售屋的價量表現。數據顯示，雖然2022年七都預售屋交易件數，除新北市之外其餘六都皆有15%以上的萎縮，但是總銷金額的跌幅，卻相對和緩。換算成單件預售屋的平均價格，七都預售屋單件總價全面上漲！除雙北地區價格漲幅較為和緩外，其餘五都皆有10%以上漲幅，新竹縣市的預售屋總價更是年漲38.3%。

 

今年房市開春走勢詭譎，根據591新建案統計，全台Q1總銷金額為5871億，季增4%，年增47%，不過扣除商辦後，住宅總銷僅4100多億元，創下自2021年Q3以來新低。供給部分推案個數326件、戶數2.3萬戶，均較上季或去年同期量縮1~3成，持續走跌；至於房價，各縣市除部分特殊區域，如台北市受惠豪宅、商辦領漲，成交價一路衝上每坪130萬大關，年漲幅達3成，其餘地區漲勢皆放緩，惟在營建成本、通膨等支撐下，短期內仍難有大幅修正的機會。

 

現代人一定「喜新厭舊」嗎?根據聯徵中心統計，2022年第4季的買房申貸狀況，3年內新成屋案件佔整體樣本數的39.6%，比10年前增加13個百分點，也創下聯徵資料的歷年新高紀錄，至於30年以上的老屋，則佔21.1%居次，以及21-30年的16.3%占比第3，顯示購屋屋齡朝兩極化發展。