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進入第二季後，先是地區性銀行因為流動性緊縮引發的金融危機始終未完全解除，加上美國 Q1 GDP 成長意外遠低於預期，重新點燃投資者對降息的期待，希望這個長達 13 年的股市多頭舞會不要結束。

但股市真的是一降息解萬難嗎？

JP Morgan 的全球市場策略師 Marko Kolanovic 認為，投資者沒有意識到若聯準會決定降息，表示聯準會認為美國可能將面臨經濟衰退，或是全球金融市場將發生重大危機。

雖然在上週的談話中，聯準會沒有任何暗示將降息的字眼，但根據目前FedWatch 的資料，市場預期九月、十一月及十二月各降一碼的可能性最高，預計年底將達到 4.25%-4.5% 這個區間。

FedWatch

在過去 13 年，只有一次聯準會採取快速降息以提振市場，就是 2020 年初的covid-19，但在此之前聯準會就已經啟動升息循環，再往前推是雷曼兄弟破產引起的金融海嘯。

即使目前債券市場及股票市場都預計今年會降息，但就長期來看，升息代表金融市場已經穩健到足以面對通貨性緊縮的貨幣政策，也可避免市場太多閒置資金進入市場推高資產價格，是短空長多的作法。近期推高高科技股股價的人工智慧熱潮已經過度擴大，投資者資金開始陸續轉向防禦性股票。

銀行背負升息循環壓力：貸款及呆帳

聯邦政策的流動性緊縮有延後效應，除了這一個多月陸續有地區銀行宣布倒閉，PacWest 及 Western Alliance 也傳出營運危機，這一波升息循環中，最大的壓力已經在銀行業身後如影隨形：貸款及呆帳。

這波快速升息，雖然讓客戶因接近 5% 的無風險報酬，而將大量資金放回銀行等待下一波牛市，銀行的貸款同樣可能遇到利息費用增加，導致借貸人無法償還形成呆帳。

同樣若是聯準會年底降三碼，使得大量的流動性資金再度進入市場，將帶動 CPI及 PCE 進一步成長，物價指數也會再次上升，尤其是去年中旬以來逐漸回到買方市場的房價，也將再進一步走高。

升息與降息都是雙面刃，在各國逐漸解除 Covid-19 管制，順勢縮減資產負債表是相當好的時機；若是貪圖資金充沛而持續維持低利率，若之後有重大金融事件必須降息以對，又何來貨幣工具可供使用？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣大學附近的台北公館商圈，過去曾獨領風騷，金店面租金最輝煌時一度來到每月單坪2萬619元，但今年3月最新公布一筆實價登錄揭露，秀泰影城附近手搖飲店月租11萬、拆算單坪月租只剩4,669元，經過十年光景，租金跌落神壇，新冠疫情也加深衝擊，較2018年時亦下跌四成。

疫情後各大商圈迎向復甦，陸續有店家回歸實體，不過也並非雨露均霑，近期實價揭露一筆位於公館商圈的店面租賃，該店面靠近秀泰影城，先前為手搖飲店，今年3月以月租11萬元出租，拆算單坪月租4,669元，但同路段在2018年曾出現單坪8,034元的月租，相比下少了4成。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，告別疫情後雖有復甦，但程度各有強弱，過去曾獨領風騷的公館商圈固然有台大學生為主力，但這幾年缺乏商圈特色以及電商衝擊，店面承租表現依然不盡理想。

曾經輝煌下神壇，如今租金萬元有找

依據實價資料，公館商圈的指標路段羅斯福路四段，在2012年出現總租50萬元的租賃交易，拆算單坪月租2萬619元，創下公館的最高紀錄，到2018年同路段也出現總租金50萬元、單坪月租1萬9,164元的租賃交易，當時公館商圈的地位不亞於西門町，但經過疫情影響，去年(2022)羅斯福路四段揭露店面租金每坪僅8,016元，經過十年光景，租金跌落神壇。

郎美囡分析，在疫情震動各大商圈前，實體店面的經營已受到線上通路影響，消費者習慣網路比價、下單，實體店的提袋率普遍下滑，接著疫情重擊餐飲業，公館商圈空置情況嚴重，雖然疫後消費增加，政府也提出振興經濟方案，但缺乏商圈特色，未能吸引觀光人潮，消費及休閒娛樂體驗又難與百貨、購物中心匹敵，內需無法擴張情況下，商圈難復往日榮景。

擔憂黑天鵝來襲，店家小心翼翼

住商不動產北市區經理錢思明表示，北市經歷幾番市場變動，過去一線商圈金店面有所變化，店家進駐商圈態度保守，多會精算租金並降低風險，盡量以低單價、小坪數為主，因此租金總價想要刷新過往紀錄不易復見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中蛋黃區受七期、水湳及中科等議題熱潮，帶動房市熱絡及人口移居，位居「金三角地帶」核心的十二期重劃區，地段條件備受關注。

台中西屯區位居政經核心，沿著水湳、十二期到七期新市政中心，綿延成一道「肥沃月彎」，而十二期正好位處核心地帶，除先天位置優越，更擁有完善逢甲生活圈機能圈，近年隨著市中心蛋黃區、產業走廊等建設發展，再度迎來購屋潮。

其中緊鄰十二期的七期及水湳，為台中具代表性的豪宅區。七期擁有成群的商辦，市政府、購物中心環伺周邊，吸引大量投資者趨之若鶩；水湳則是未來政府投資亮點，重大建設投資則超過500億元，預計2025年前後進入建設收割期。

十二期西側部分，更鄰近高含金量的中科園區，擁有超過10萬就業人口，近期夾帶台積電2奈米新廠議題，注入房市成長動能、撐盤力道超補漲。在地業者表示，「十二期受惠鄰近區域發展快速，房價長期穩定向上，購屋客群不乏有北部客群，均是看好未來前景而南下置產，自住也很適合」。

▲十二期「允將一著」基地位置圖。

看準十二期潛力需求，七期知名建商允將建設，近期於青海南街、雙面臨路基地，推出指標預售新案「允將一著」，由七期建築大師李明哲打造，0店面純住宅，總樓高23層樓、外觀呈現飛越的建築曲線，未來驅車在南來北往的中山高、台74線上，便清晰可見這棟超高樓現代建築。

全案住家坪數18.8-24.7坪、格局1-2房，規劃不但別出心裁，1樓臨路退縮打造迎賓車道、方便住戶進出；而標準每層6併雙梯、單純不混雜，且全棟2房皆位處邊間、雙面採光，2房室內還有玄關落塵區，居住機能性佳。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為了提升大台北與桃園地區捷運路網便捷性，環保署9日召開「捷運三鶯線延伸至八德段工程」環評專案小組第2次初審會議，環委要求鋅含量過高的土壤不得外運並補充相關資料後，全案可送環評大會審查。對此，新北市捷運工程局說，7月31日前會提報環保署，以排入大會審議。

開發單位新北捷運局表示，本計畫位於桃園市八德區，自三鶯線LB12尾軌起，沿福德一路、跨越國道2號大湳交流道後，利用和強路至介壽路新闢道路往西南行，沿都市計畫南緣至介壽路二段，再往北與桃園捷運綠線G04站銜接，全長約4.03公里，共配置3車站（LB12a、LB13、LB14）。

新北捷運局表示，本計畫為新北市「三環六線」捷運路網外環最後一哩，可結合桃園市「三心六線」捷運路網政策，串聯北北桃都會共同生活圈；計畫路線高架段沿既有道路及新闢道路建設，避開豎啣埤水域範圍，地下段以潛盾方式施工，減少挖填土方量及環境影響。本案前次審查已經是2022年12月，歷時近半年的補充修正，環評委員前次多數所提出的問題也獲得解決。

環委本次仍針對土方外運機制希望能再加強。由於大湳交流道附近土壤鋅含量超過食用作物管制標準，要求開挖土方必須充分混拌，且不得外運，要求開發單位具體呈現土方運輸路線，補充土方運輸對沿線敏感受體影響評估，並提出影響減輕措施及環境監測計畫；減碳方面，應補充太陽光電發電設施的設施面積、位置等具體規劃。

最後關於生態部分，新北捷運局承諾會移植沿線胸高直徑大於30公分的先驅物種，並承諾植栽優先考慮種植樟樹等常綠闊葉樹原生種。環委建議全案可通過環評初審會議，後續送至環評大會討論。

桃園市捷運工程局長劉慶豐則表示，捷運三鶯線延伸八德段於2013年由桃市府委託新北市府代辦，桃市府負責用地取得，環評初審通過後，將以今年通過行政院核定綜合規劃為目標，於核定後七年完工。

疫情後各大商圈迎向復甦，陸續有店家回歸實體，不過也並非雨露均霑，近期實價揭露一筆位於台北市公館商圈的店面租賃，該店面靠近秀泰影城，先前為手搖飲店，2023年3月以月租11萬元出租，拆算單坪月租4,669元，但同路段在2018年曾出現單坪8,034元的月租，相比下少了4成。大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，告別疫情後雖有復甦，但程度各有強弱，過去曾獨領風騷的公館商圈固然有台大學生為主力，但這幾年缺乏商圈特色以及電商衝擊，店面承租表現依然不盡理想。

曾經輝煌下神壇，如今租金萬元有找



依據實價資料，公館商圈的指標路段羅斯福路四段，在2012年出現總租50萬元的租賃交易，拆算單坪月租2萬619元，創下公館的最高紀錄，到2018年同路段也出現總租金50萬元、單坪月租1萬9,164元的租賃交易，當時公館商圈的地位不亞於西門町，但經過疫情影響，2022年羅斯福路四段揭露店面租金每坪僅8,016元，經過十年光景，租金跌落神壇。



郎美囡分析，在疫情震動各大商圈前，實體店面的經營已受到線上通路影響，消費者習慣網路比價、下單，實體店的提袋率普遍下滑，接著疫情重擊餐飲業，公館商圈空置情況嚴重，雖然疫後消費增加，政府也提出振興經濟方案，但缺乏商圈特色，未能吸引觀光人潮，消費及休閒娛樂體驗又難與百貨、購物中心匹敵，內需無法擴張情況下，商圈難復往日榮景。



擔憂黑天鵝來襲，店家小心翼翼



住商不動產北市區經理錢思明表示，北市經歷幾番市場變動，過去一線商圈金店面有所變化，店家進駐商圈態度保守，多會精算租金並降低風險，盡量以低單價、小坪數為主，因此租金總價想要刷新過往紀錄不易復見。

台北市商辦租金這幾年一路走揚，依據實價最新資料，位於信義計畫區的南山廣場43樓辦公室，揭露租金單價每坪5,252元，寫下辦公室租金新高。大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，近年台商回流及國際企業積極布局台灣，以及企業符合ESG需求，頂級辦公室租金一路上升，信義計畫區各棟指標大樓租金看漲，這次南山廣場再度刷新自己的紀錄。

租金水平直升，頂級辦公4千起跳



辦公室租金單價前十名中，有6名位在信義區，並以信義計畫區為主，這次不但南山廣場租金單價突破5千元，台北101辦公大樓也出現5千元的租金單價，雙雙創下大樓本身新高，第三高也是南山廣場，單坪租金4,980元，從實價資料可觀察出，信義區、大安區、中正區及松山區的指標商辦，租金皆可上看4千元以上。



郎美囡分析，過去辦公室產品非不動產市場的熱門類型，因此新商辦的供給量不大，隨著市場結構的轉變，國際型企業進駐台灣，以及企業對綠建築、符合ESG指標的需要，擴大市場在高級辦公室的需求，尤其大型企業重視辦公門面，在高端辦公室供給相對有限的前提下，辦公室租金扶搖直上。



政經重鎮，信義計畫區最亮



住商不動產北市區經理錢思明表示，除了傳統敦化仁愛及敦北商圈是最多高價位商辦、住宅的匯集地，自信義計畫區發展以來，市府進駐、捷運便利，開發多棟高級商辦及豪宅，儼然形成高端區域指標，故信義計畫區成為國際企業主首選。

根據實價揭露資料顯示，北市億元級豪宅的預售案在《平均地權條例》實施前，似乎有交易增溫的現象。此次3月總共揭露高達7筆的億元豪宅預售交易案，包括「敦南霖園」揭露兩戶，20樓每坪282萬元，19樓每坪280.7萬元；以及南港的「世界明珠」，也揭露三戶低樓層，每坪132~136萬元；另外，中山區3月也有兩戶億元實價豪宅揭露。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，未來法人購屋採許可制後，勢必抑制法人購置不動產的動機。因此，一些案子在政策上路前就完成交易的可能性便增加，如果業主願意配合一些，買方也會希望在政策上路前趕快完成交易。預期政策正式上路前，可能會有一小波的豪宅交易潮出現；不過一旦政策上路後，豪宅市場法人買氣衰退，勢必會帶來新的影響。

本次北市的實價周報共揭露14筆億元級豪宅交易，其中3月預售交易億元以上共計有7筆，包括「敦南霖園」20樓成交3.87億元，每坪282萬元，19樓成交3.8億元，每坪成交280.7萬元；南港路的4樓與6樓，三戶每戶成交約2.8億元，每坪成交132~136萬元；另外，中山區的「璞真之道」有預售案揭露1.26億元，每坪135萬元，大直街的「躍大直」預售豪宅約1億元，每坪145萬元。

曾敬德指出，豪宅市場在政策上路前略有增溫的跡象，不過政策一旦上路，市場勢必得重新適應不能登記法人的現實，預計未來外國人購屋統計也會減少，豪宅市場必須重新思考，在法人購屋改採許可制的時代，如何找到新的銷售賣點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲110年1月17日連雲建設於寒舍艾美舉辦說明會，會中說明建築規劃修正為24F/B7，90戶地主中87戶出席，3戶視訊連線，100%住戶參加。

匯流新聞網記者王佐銘/台北報導

被外界譽為「危老合建」楷模的台北市東區「連雲玥恒」建案，近日建商連雲建設遭部分地主抗議，對此，建商予以回應，並澄清是惡意誤導。

連雲玥恒近日遭少數地主指控店面縮水，1樓店面從30坪變10坪，連雲建設回應，此案改建前原公寓1樓店面扣除騎樓產權約24.92坪，重建後地主分回無騎樓之1加2樓店面產權約 43.09坪(1樓20.07坪、2樓23.02坪)，及樓上住宅31.23坪，實際分回總坪數甚至高於整合階段地主說明會時的推估坪數。

針對地主指契約載明樓層為地上21樓、地下6樓，變成地上24樓、地下7樓，連雲建設強調，本案地主分得產權面積是依合約約定「約定」全部分回（含容積獎勵），公司並沒有因此額外獲利。且合約載明該樓層僅為預擬，實際興建的樓層與圖面以建築主管機關核准之圖說為準。因建築法規需求而增加樓層，公司分回的產權面積並未增加，指涉公司獨佔超額利潤一說有誤解。

對於地主質疑選屋面積變少，建商指出，與簽約前說明會概估數字相比，連雲玥恒的1樓地主分回權狀較原預估多出4.96坪，2至5樓地主較原預估多分回2.72坪，該指控顯非事實。

▲110年1月17日重建規劃說明會後與會地主大合照。

據了解，該建案為優化行車動線，設置二處單向車道，且為避免機械車位，多挖一層地下室以成就全平面車位；多開挖地下室B7預估增加工程造價6500萬元，公司所能取得車位價值約4698萬元，無法彌補開挖成本。建商指出，建案該層車位總銷價值約1億213萬元，公司仍依契約比例將B7車位數量與價值，讓所有地主分回。也就是說開挖B7，地主無成本的多分回總價值約5515萬元的車位。

建商表示，自108年簽約至今，舉辦多次說明會、地主餐敘都有報告本案調整內容，尤其於危老重建申請核定後，10年1月的重建規劃說明會即已完整說明樓層為地上24層地下7層，現場有錄影及簡報資料，如今宣稱不知樓層變更為地上24層的指控，顯非事實；公司不能因為少數地主要脅而退讓，否則對多數沉默善良的地主無法交待。

事實上，在2021年已有報導刊載雲玥恒改建前後對照表均刊出樓層變更情形；指控建商詐欺的黃姓地主當時亦有一併受訪。該地主也於報導中提到建案位置精華，十幾年來有無數知名建商均曾前來洽談，90戶東區地主經過多次開會，建商認為應無受騙可能。

至於地主質疑選屋程序有瑕疪及搭建接待中心涉竊佔，建商回應，自今年3月1日取得建照，發函通知地主於3月26日選屋，當天在雙方律師及第三方律師見證下完成選屋作業；搭建接待中心是雙方簽有契約，並支付租金補貼及搬遷補助，絕無竊佔非法使用。依照合建契約，建商本來就得以先行銷售，搭設樣品屋為銷售相關行為；且本案抗爭地主，也有人要與建商共同銷售，共同使用樣品屋，抗爭理由與其行為矛盾。

連雲建設強調，地主依合約比例分回的店面與當初簽約概估面積差不多，總坪數更高於原先預估，所謂應拿回價值1.7億的店面，最後僅拿回1.2億的主張，實為無端的指控。未來會將持續溝通，盼早日澄清誤會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市政府積極興建台中共好社宅，更推出全國最優惠的租金折數方案，目前好宅落成後首批入住民眾，享有第一年租金打5折、第二年6折、第三年7折優惠。台中市長盧秀燕今(9)日於市政會議再宣布台中好宅「567 777」方案，未來不限於首批入住民眾，只要是首次申請入住，皆享有第一年租金5折、第二年6折、第三年7折優惠，期滿續約後，再享三年每年7折優惠，減輕青年經濟負擔，實施時間與適用對象將再擇期公告。

盧秀燕指出，依據內政部評比，台中市2022年青年失業率25至29歲為5.3%，較前年下降1%，為六都最低，一方面歸功於台中拚經濟、創造青年就業機會，另一方面是降低青年生活負擔，包括推出全國最便宜雙十公車政策、299元交通月票破盤價、恢復老人健保補助、推動公托公幼倍增、廣設台中共好社宅等，扶植年輕人，減輕養兒育女、照顧家庭的經濟負擔。

為落實居住正義，盧秀燕表示，台中目前已完成或興建中的社宅已超標達7,000戶，比中央要求的蓋得更多，更以倍增興建1萬戶為目標邁進，未來加計中央興辦戶數8,000戶，總計可提供逾1.8萬戶社宅，大量提供社會弱勢、原住民族或年輕人使用，並搭配推出全國最低租金折數優惠。

「567 777」折扣方案 全國最優惠

目前台中好宅落成後，首批入住租金為市場租金行情5折至7折，已是全國最優惠，未來再擴大優惠對象，只要是首次申請入住，皆享有第一年租金5折、第二年6折、第三年7折優惠；入住一次簽約三年，符合資格可再續約一次，再享三年每年7折優惠，讓每人都能享有首次入住社宅的優惠政策。

「打折打到骨折，加分加到頭昏！」盧秀燕笑稱，除了租金折數全國最優，台中好宅有別其他縣市，透過加分機制，提升年輕人入住機會，針對設籍在台中且在台中工作的勞工再加3分，提升到加6分；育有學齡前幼兒的青年，從每名幼兒加1分，提升到每名幼兒加3分，提升年輕人入住好宅的機會，吸引青年移居打拚。另外，申請人如符合社會局或原住民族事務委員會租金補貼申請資格，還可以領取2,000元至7,000元租金補貼。

盧秀燕也提到，今年台中還有2處好宅準備招租，其中太平育賢二期好宅將於6月5日至30日受理申請，東區尚武好宅預計於7月開始受理，有興趣的民眾可了解相關資訊。

力拚擴大租屋市場供給，財政部推出國有房地包租新制，除首批台中市、高雄市、台南市共3標將於16日開標，5月下旬將釋出台北市中正區12戶國有房地，未來則朝1季推出1批次的方向規劃。

配合推動住宅政策、活化利用國有房地，財政部國有財產署建立國有非公用房地包租新制，優先以同一門牌地址或相鄰的閒置房屋，「打包」成1標辦理標租。

由於國有非公用房屋的屋況不一且零星分散，屋齡較高標的，包租業須先修繕房屋再轉租，並執行租賃住宅管理業務。

根據國產署3月公告的國有房地包租首批標案，台中市10戶、高雄市10戶及台南市2戶，總年租金底價新台幣74.8萬元。

國產署副署長王彩葉今天在例行記者會表示，這3標標的交通便利、生活機能完善，可滿足民眾就業或就學的居住需求，並將於5月16日開標，包租業可把握投標期限，踴躍投標。

王彩葉進一步指出，這次公告的首批國有房地，坐落於商業區或住宅區，台中市房地房型介於5至10坪間，位處台中市精華區且鄰近火車站、主要幹道（中清路、台灣大道）、學校或市場。

高雄市房地方面，王彩葉表示，房型分約15坪、6至30坪、8坪，鄰近火車站、捷運站、商圈；台南市房地部分，房型約6坪、20坪，鄰近安平工業區及學校、台南應用科技大學。

同時，王彩葉指出，國產署預計將在5月下旬推出台北市中正區中華路二段12戶國有房地，鄰近台北植物園，房型介於23坪至25坪間，屋齡約40至50年、屋況不錯，就業、就學、居家都相當適宜；後續將朝1季推出1批次的方向努力，以擴大租賃住宅市場供給。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】