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月前勞動部政務次長李俊俋接受立委質詢時表示「大家在嘉義應該都買得起，歡迎大家來嘉義買房」，讓嘉義市民氣炸，近日有房仲調出嘉義房貸族占比，發現收入在20~40萬元之間的小資房貸族約12%，創歷史新低。業者表示，雖然嘉義房價在建設逐步到位下仍有繼續攀升的可能，但相較全台其他主要都會區，仍是相對負擔較低的選擇。

依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2022年嘉義縣市年收入在20~40萬之間的小資房貸族約為12%左右，是有統計數據以來的歷史新低，且與2013年的20%相比，10年來大幅減少8個百分點。

對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，嘉義房價飆漲是導致小資房貸族占比走低的主要原因之一，由內政部不動產資訊平台揭露，從2020Q4到2022Q4，嘉義縣的平均購屋單價從每坪11.64萬元增加到每坪15.82萬元，增幅超過3成，嘉義市的平均購屋單價也從每坪15.08萬元增加到每坪17.74萬元，增幅接近2成，顯見嘉義縣市房價漲勢之迅猛。

除萬物皆漲帶動房價上漲的因素外，建設話題的發酵也在一定程度上推升了嘉義房價。黃勝暉說，嘉義科學園區、馬稠後產業園區、嘉義高鐵特區、民雄航太園區等眾多大型項目的進駐讓嘉義房市能見度快速提升，未來區域房價繼續攀升的可能性不低，普通小資族的買房難度恐怕會進一步加重，打算在嘉義買房置產的民眾應提前做好準備。

東森房屋嘉義彌陀加盟店經理戴明堂也表示，最近幾年嘉義房價確實突飛猛進，但與其他都會區相比，目前嘉義房市仍具低價優勢，以發展較早期的嘉義市來說，腹地不大，學區完整，生活機能成熟，人口相對集中，目前中古屋房價仍普遍落在1~2字頭，總價500~700萬元左右就能買到2~3房剛需住宅，總價700~1,000萬元左右就能買到中古透天，CP值相當不錯。

近期在政府強勢打炒房之下，戴明堂坦言來嘉義置產的短期投資客的確有減少的跡象，但對於自住客來說，現在確實可以說是不錯的進場時機，以前品相良好、價格親民的物件一經釋出，很快就會被眼尖的投資客橫掃而空，而現在短期投資客逐漸退場，自住客有了充足的時間可以慢慢看房，可供挑選的物件種類也更加豐富多元。

戴明堂表示，尤其受房市冷空氣影響，部分口袋較淺或有資金周轉壓力的屋主，在議價空間上面也更有彈性，購屋民眾只要多看、多比較，相信都能找到適合自己的物件。目前在嘉義市租一間整層住家的租金普遍落在1.5~2萬元上下，租金支出與房貸支出相差無幾，因此建議購屋民眾如果已經準備好自備款，不妨抓緊時間買房上車，坐享資產保值與增值的紅利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

銀行鑑估不僅影響實際貸款額度，也是房屋實際價值的關鍵指標，根據聯徵中心鑑估資料，2023年Q1，六都與新竹縣市的行政區中，最高價為1326.2萬~3146.6萬，最低為610.1萬~1585.8萬，整體來說，各縣市最高與最低價行政區，房價幾乎價差1倍以上。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，銀行鑑估值是以總價統計，其中還包括新成屋數量、坪數大小、房貸數量等變因，所以會出現與實際高單價區的落差，以新北市而言，平均單價最高區域為板橋，然而近年林口新建案多、坪數也相較高房價區大，加上買賣較為頻繁，整體總價鑑估值出現了高於板橋的情況。

他說，此次統計，最高與最低鑑估值價差最大的縣市為台北市，大安區與萬華區價差達1585.8萬；雖然各縣市最高與最低鑑估值落差揭約1倍以上，但特別的是，新竹最平價的湖口鄉，與價格最高的竹北僅相隔一個交流道，價差達1044.8萬元，相當於打了4折，讓人感覺買在湖口遠比竹北划算不少。

台灣房屋湖口直營店店長范國斌表示，湖口早期的建設話題不多，加上房市客源以在地工業區藍領為主，負擔能力有限，因此房價長年在1字頭徘徊，但湖口其實是北桃民眾沿國道1號、台鐵南下新竹的第一站，距離竹北市、新竹市也不遠，交通優勢鮮明，且近年受竹科帶動，當地擁有6.5萬就業人口的新竹工業區，已從傳產重鎮轉變為高科技、生技產業聚落，也拉抬了客群的購買力，並吸引竹科買盤轉進湖口，使湖口房市價量齊揚。

范國斌指出，現今湖口的整體房價已來到2字頭，新案更可見3字頭價碼，不過與竹北市、新竹市相比，仍具有顯著的低價優勢，加上近年湖口有王爺壟、竹九、吳厝、維東等重劃區開發，生活環境愈來愈好，讓湖口受到不少小資族青睞，成為「青年安心成家」的熱門選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

重劃區成功置產的12字箴言是「提早進場、長期持有、享受發展」，更重要的「雙主軸」則是同時有中央與地方共同推動的公共建設。

「南台南副都心」重劃區漲勢第一波



台南東區「南台南副都心」重劃已經完成，土地開始標售，建商開始推案，這個時候是房價上漲的第一波，這時候進場都是長期發展的低價買進區。而「南台南副都心」生活圈已成型的建設包括南紡購物中心、台南市立文化中心、成功大學、巴克禮紀念公園、台南市立醫院等，區域內預計推動的公共建設還有台鐵捷運地下化、南台南車站地上權開發計畫、捷運藍線、東區轉運站、大南紡計畫、國立科學教育體驗未來館等，是「中央+地方」協力發展區域，具備長期穩健發展機會。民間企業看好未來發展，紛紛加碼搶進，如週邊南紡購物中心二期已完工營運、全聯旗艦店、健身工廠崇明廠進駐等等，中央、地方與民間企業三方聯手，複製台北信義計畫開發規模，將台南東區「南台南副都心」推向新高度。

官方標地、地價漲



「南台南副都心」大部分土地都是台糖公司所有，2020年4月標售區域內住五土地出現每坪均價52.2萬元，同年7月標售區域內2塊住五土地，每坪得標價達60-63萬元，2023還有以地上權方式活化台鐵捷運地下化南台南站車站專用區招商，預計會帶動一波區域房市熱潮。而「南台南副都心」第2期已經獲得內政部都委會專案小組審議完成，區段位於第1期西側及北側，面積約17.11公頃，開發重點包含鐵路地下化後兩側道路串聯、配合新設南台南通勤車站及延伸巴克禮公園腹地，透過區段徵收整體開發，取得及興闢公共設施，健全地區排水及交通系統。持續推動的區域發展，在公共建設更趨完善下，繼續提升區域生活機能，帶動區域房地產價值。



10優勢，品牌建商齊聚，區域升溫



「南台南副都心」具備10大優勢(圖1)，該區段緊鄰成熟的崇德、崇善商圈，不論食衣住行育樂都更成熟，也成為建商獵地標的之一，區域內全聯台南旗艦店看好區域未來穩健成長，已經提前進駐，提昇居住機能。目前已有達麗建設成功取得土地推出建案。房地產業者表示，「南台南副都心」開發串連原有火熱發展的生活圈，擁有產業、建設議題與人口進駐紅利，優質居住條件，快速帶動區域購屋需求，高質感大樓迅速成長，具有收藏價值、無法複製的「立地條件」、「景觀優勢」和「建商品牌」，將會是建案區域從市場脫穎而出的關鍵。

稀有珍貴腹地，期待房市進入第二波正向發展



「南台南副都心」這片台南東區稀有珍貴腹地，包含巴克禮生態公園、國立科學教育體驗館計畫、南台南車站、台南航空站與台南捷運計畫等一連串高達百億的重大公共建設投資計畫，帶動區域內優質大樓房價紛紛站上「4字頭」，市場期待台鐵南台南車站完工正式啟用後，「南台南副都心」生活圈將更能發揮府城文化魅力，再整合教育、藝術與商業與科技的豐沛資源，有機會帶動房地產進入第二波的正向發展。



安全加分！豪宅建築團隊打造安全家居



「松丹達麗」基地高達3141坪，規劃為地上15層、地下3層的日系現代美學「竹節」建築，584戶住家、20戶店面，規劃21-36坪格局(2房、2+1房、3房)，建築規劃是國際知名日本建築大師丹下憲孝，台北頂級豪宅之一的「台北之星Diamond Towers」就是他的作品，並且攜手建築界名師張文明共同規劃設計，景觀部份則是豪宅指定上境設計許富居大師，更啟用豪宅結構御用的科建聯合工程顧問，這樣豪宅建築團隊攜手打造的建築，安全可靠耐用，為居住安全加分。



4大優點！南台南副都心，東區正核心



達麗建設指出，「松丹達麗」鄰近雙語教學的崇明國小、崇明國中，也擁有南台灣唯一包辦教學、研究、服務的醫療中心級的成大醫院，具備(1)通勤便利、(2)綠憩居家、(3)優質學區、(4)豐沛醫療等居住環境優點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲湖口王爺壟重劃區與竹北市、新竹市相比，仍具有顯著的低價優勢。(圖/台灣房屋提供)

都會區的便宜房子哪裡找？台灣房屋根據聯徵中心今年Q1的最新資料，從樣本數超過百件的行政區當中，找出七都平均鑑估值最親民的平價購屋熱區，各都分別由萬華、八里、觀音、湖口、清水、新營及大寮，名列最平價熱屋熱區，且除了萬華之外，各區通通千萬有找！

進一步觀察各都最高價區與最低價區的價差，可發現平價熱區的平均鑑估值，幾乎都不到高價區的一半，在高價區買一間房子的預算，到平價區能買兩間還有剩，突顯出平價購屋熱區的超高CP值！其中台北的大安和萬華平均鑑估值價差最大，達1585.8萬，而新竹地區的平價熱區湖口鄉，與房價領頭羊的竹北僅相隔一個交流道，緊鄰蛋黃區鑑估值價差也破千萬，堪稱是七都平價購屋熱區中最划算的選擇！

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，在一般刻板印象中，都會區的平價行政區，都是離都心很遙遠的蛋殼區，但今年Q1七都的平價購屋熱區，像是台北的萬華、新竹的湖口、以及高雄的大寮，皆為鄰近蛋黃區的蛋白區，因此民眾不需捨近求遠，就能達成低負擔成家的心願。

陳定中指出，各都的高價區，也不盡然是傳統認知的核心蛋黃區，比如新北鑑估值最高的區域，就落在林口而非板橋；蘆竹的鑑估值，也超過桃園市的桃園區、中壢區雙核心；台南最高價區域亦非東區或安平，反倒由善化居首。原因在於蛋黃區單價高昂，近年市場交易以低總價物件居多，使平均購屋總價明顯下修，且消費者外移至蛋白區購屋後，能買空間更大、屋齡更新的房子，遂出現部分蛋白區平均鑑估值逆襲蛋黃區的現象。

竹北隔壁打4折 湖口登新竹首購天堂

七都平價購屋熱區中，新竹的湖口是唯一緊鄰蛋黃高價區的低價區，且與竹北價差達1044.8萬元，相當於打了4折，也就是說，只要不到竹北半價的預算，就能在隔壁的湖口買房成家，可說是新竹的首購天堂！

台灣房屋湖口直營店店長范國斌表示，湖口早期的建設話題不多，加上房市客源以在地工業區藍領為主，負擔能力有限，因此房價長年在1字頭徘徊，但湖口其實是北桃民眾沿國道1號、台鐵南下新竹的第一站，距離竹北市、新竹市也不遠，交通優勢鮮明，且近年受竹科帶動，當地擁有6.5萬就業人口的新竹工業區，已從傳產重鎮轉變為高科技、生技產業聚落，也拉抬了客群的購買力，並吸引竹科買盤轉進湖口，使湖口房市價量齊揚。

范國斌指出，現今湖口的整體房價已來到2字頭，新案更可見3字頭價碼，不過與竹北市、新竹市相比，仍具有顯著的低價優勢，加上近年湖口有王爺壟、竹九、吳厝、維東等重劃區開發，生活環境愈來愈好，讓湖口受到不少小資族青睞，成為「青年安心成家」的熱門選擇。

▲高鐵特區的購屋族群中，來自跨縣市區域的買家為數不少。

新版《平均地權條例》上路倒數一個月，預售市場已反映出新法效應下的購屋心態。觀察台中市今年前四月的預售住宅大樓交易熱區，分別由北屯、西屯、烏日拿下前三名，在預售屋禁售令逼近的情況下，購屋客勇於進場的交易熱區突顯出中長期未來性看好，可作為長抱型置產的篩選指標，像是烏日地區受惠於商場、高鐵利多，前4月交易量超過325戶，平均每天成交2戶以上。

統計台中市今年前四月的預售住宅大樓交易熱區，分別由北屯、西屯、烏日拿下前三名，細看此三區預售新案交易分佈地點，特別集中在14期重劃區、七期、水湳、高鐵特區，這些熱區正好也是政府公共建設與民間投資相對集中區域，有如為購屋信心注入強心針，等待建設兌現。

根據內政部實價登錄資料，今年前四月北屯區14期有登錄交易的預售案達13案、貢獻215筆交易，佔北屯區總交易量50%，單一個案登錄筆數最多為「國泰美禾」83筆，均價約58萬元。北屯14期重大建設如漢神洲際購物中心、台中巨蛋園區等。

而西屯區七期周邊包括大陸「豐蒔」、「VVS1」、「台灣隱賦」等8案共交易292筆，佔西屯區總交易量65%。水湳周邊新案如「雍悦一方」、「親家中央公園」、「泰御天鑄2」、「TWIN PARK」等6案，交易99筆，最高單價紀錄維持者「豐邑PARK ONE」，每坪95萬元成為水湳的房價行情指標。

此外，衝出黑馬的烏日區，是三區之中與去年同期比，唯一呈現量增局面的區域，今年前四月共登錄了325筆。其中位在高鐵特區的「大華縱橫」一案就包辦了烏日區33%的交易量，登錄108筆交易，最高單價來到46.3萬元。受到高鐵特區高價擠壓，近成功嶺的新案巨鼎「Tower 花園」也有106筆交易。

全台最大百貨商場「高鐵娛樂購物城」日前公布最新時程，力拼今年動工、2026年開幕，根據市府公開說明指出，台中高鐵特區的三鐵交通優勢與烏日計畫區的重大建設資源，結合高鐵娛樂購物城A級商辦環境，有望成為產業新聚落，吸引跨國投資的企業總部與研究運籌中心。

在地業者也觀察到，高鐵特區的購屋族群中，來自跨縣市區域的買家為數不少；區內新成屋如「夢幻誠」加價出售的案例時有所聞，大量賣壓並未湧現，加上後期的達麗建設高鐵新案即將登場，前拉後推買氣暢旺。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，《平均地權條例》修法預告上路從去年下半年開始就已風聲鶴唳，市場普遍認為抑制炒房效應已收到成效，即使因不溯及既往而有「趕末班車」的說法出現，理性購屋者仍會以中、長期房市發展為著眼點，其中具有建設藍圖未來性的區域成為進可攻、退可守的長抱型購屋標的，亦符合政府打短期炒作的美意。

▲由於5月工作天數較多，加上今年農曆年後的買氣緩步回升，因此5月統計個人的房地合一稅收回升到33.3億元，較4月的22.9億元明顯增加，一方面因為工作天數較多，帶動稅收增加，一方面也反映市場緩步回溫。(圖/記者張瀞勻攝)

由於5月工作天數較多，加上今年農曆年後的買氣緩步回升，因此5月統計個人的房地合一稅收回升到33.3億元，較4月的22.9億元明顯增加，一方面因為工作天數較多，帶動稅收增加，一方面也反映市場緩步回溫，不過與去年5月同期相比，仍減少約6%的幅度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若把4、5月平均每個月房地合一稅收約27億元，其實就和3月相當，短期比較明顯波動因是來自於工作天數的差距，由於整體市場3~5月買氣變化其實幅度不大，房地合一稅應該不至於出現大幅的波動，可以觀察下個月房地合一稅收是否平穩一些。

統計顯示，個人5月房地合一稅收王還是台中市，5月稅收6億元，但年減15%，其次是新北市的5.5億元，大致和去年同期持平，變化較大的是台北市5月稅收4.8億元，年增幅度達55%，減幅較大的是桃園市，5月房地合一稅收2.8億元，年減34%，台南市稅收2.7億元，年減25%，高雄市房地合一稅收4.2億元年減13%，普遍都呈現年減表現。

曾敬德指出，房地合一稅收是否增加，主要與2016年取得的不動產，出售時是否有明顯房價上漲有關，另外，若是交易的件數越多，相對也會帶動稅收增加，若要解讀短期的交易量已經下滑，但2016年後取的不動產，出售時房價都有明顯上揚，尤其房地合一稅2.0上路後，適用短期較高稅的時間拉長，也會刺激房地合一稅收增加，建議民眾出售不動產時，若符合房地合一稅的課稅條件，應該先規畫如何降低稅賦負擔。

台南市政府與財政部國有財產署合作開發南區鹽埕段210-1地號等4筆國有土地，自今年6月1日起以設定地上權方式公告招商，希望引入民間投資經營長照服務等複合式設施。

台南市經發局指出，鹽埕段開發案基地面積2,189平方公尺，位置鄰近台17甲線省道，基地屬第四種住宅區 (建蔽率60％，容積率180％) 。除政策目標須開發作長照服務相關設施外，投資人也可依都市計畫結合其他事業經營，例如輕食餐飲、零售商業、健康休閒等。

地上權開發案 估創造逾25億元產值

台南市經發局長林榮川說明，地上權存續年期50年，可延長至多20年，開發權利金底價3,635萬元，可分2期，之後民間機構每年僅需繳納地租。若順利招商開發後，預估可吸引1.3億元民間投資金額、創造25.38億元產值及提供850個就業機會。

台南市經發局表示，此次將採權利金價高者得標方式招商，民間可以單一公司或由五家以下公司共同組成企業聯盟參與投標，有意願投標的業者，可至下載招標文件，並在8月31日下午5點前，將投標文件寄 (送) 達台南市政府經濟發展局投資商務科。

▲根據台南估價師公會最新查價，今年七都成屋買賣單價較去年全面下跌。（資料照）

根據台南估價師公會最新查價，今年六都含新竹成屋買賣單價較去年高峰值仍呈現全面價跌，其中新竹縣市下跌5.6%最多，台北市跌幅也達5%，台南、高雄也各有2.8%、2.9%跌幅。

另比較今年至6月與去年全年均價，七都平均成交單價為29.7萬元，較去年下滑0.5萬，跌幅1.6%，但新竹縣市、高雄市及台中市仍有單季短期拉價現象，應留意投資風險 。另將成屋分為30坪以下、30～50坪、50坪以上三種成屋面積，七都30坪以下小宅較去年反漲1.65%，尤其中南部小宅價漲明顯，50坪以上成屋較去年價跌1.53%，跌幅最深為台北市。

另由3種產品來看，小3房漲幅或抗跌性明顯高於正3房以及大坪數，比如台北市、新北市、新竹縣市、台南市以及高雄市，整體趨勢呈現房價上漲後改以面積調節平衡。

另桃園市及台中市分別呈現正3房及大坪數漲幅或抗跌性明顯較優，上述二都也是六都中人口惟二淨遷入正成長之區域，惟後續仍需持續觀察。

歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷表示，雙北地區維持第一季以來的趨勢，台北市跌幅仍較為顯著，應為高單價支撐力道衰弱有關。

而針對小宅、3房及大坪數產品漲跌幅統計，大坪數產品因總價高，市場競爭情形稍弱，折價出脫的可能性亦更高，小坪數產品則因入手總價相對低，對剛性買盤有誘因，尚可堅守。

謝宗廷表示，中北部地區，僅有科技新貴聚集的新竹縣市呈現逆勢，對大坪數產品保持高昂的購買力，也告示著資金流動的方向，這個現象將成為不動產業者市場推案重要考量因素。

台南市估價師公會資通會主委林利州表示，當前成屋房市呈現量縮價僵、軟著陸價緩修，他建議以下6種人，現在可考慮進場買房：

1.預估房貸支出後財務情形不影響生活質量配比可買房

2.爸媽親族資助後將來財務預估可負擔的情形下

3.收入足以負擔購屋款或房貸高薪族

4.企望透過購屋行為變相強迫儲蓄來達到累積資產財富

5.工作或家庭或婚姻等因素有實質急切需求者

6.其他：如天外飛來大筆橫財一族或就是想買房等

不過，若是辛苦存錢圓購屋夢，還是先緩緩觀察，可先看房但不下手，此外，除非有特殊超好康物件，現在不建議投資客此時進場。

▲淡水房價相對親民，淡江大學周邊租屋報酬率超過3%。（資料照）

▲桃園市政府自今年6月1日起，開辦「高齡友善換居社會住宅專案」。（桃園市政府提供）

桃園市政府為協助高齡者改善住家環境，自今年6月1日起開辦「高齡友善換居社會住宅專案」，若有長者原本住在缺乏無障礙設施及電梯房屋，可換居至桃園社會住宅，同時將持有的房屋出租。

桃園市政府住宅發展處表示，本專案申請承租社會住宅資格，為申請人滿65歲、於桃園市僅持有1戶自有住宅，申請人及家庭成員需於桃園市、雙北、基隆及新竹縣市均無持有其他自有住宅，平均每人每月收入應不超過本市最低生活費標準之3點5倍(今年為5萬5,920元)；不動產總價值則應低於本市中低收入戶家庭財產之財產一定金額(今年為580萬元整)。

住宅發展處表示，桃園社宅現改採6級租金，視收入決定房租，租金最低僅市價3折，而長者原有的老宅則可出租活用，若屋況好或地段佳，扣除社宅租金，可能還有盈餘當收益。

而桃園社宅也自今年6月1日起，凡續約符合弱勢身份、65歲以上長者或新住民等資格的政策戶，且承租期間無違規紀錄或無積欠租金，租期可由現行制度的6年延長為12年。

申請人原房屋經桃園市政府住宅發展處審核通過後，與包租代管業者簽訂包租約，再向桃園市社會住宅服務中心申請承租社會住宅，即可優先選擇桃園市各社會住宅空屋簽訂社宅租約，或者由業者協助換居至適合的包租代管房屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】