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中央銀行祭出第五波不動產信用管制，房地產專家狂轟，建商更強力反彈，直批央行不知民間疾苦，這項打房令，打到的是自住客，恐將影響已簽約購買、尚未交屋的第二戶換屋族，包括預售屋、中古屋，衍生履約糾紛，若購屋者在交屋前無法拿出1成自備款，恐被迫掀起一波換約潮。

　中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，消費者在無預警下，突然面臨貸款不足，勢必衍生履約爭議與糾紛，且購買第二戶者常是為改善居住品質，若原屋房貸尚未償還，又被限制第二戶房貸成數，等於增加負擔，壓抑民眾追求較佳居住環境需求，呼籲央行應有完整配套，依簽約日來認定適用對象，同時排除都更危老重建案，以利政策推動。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，平均地權條例鎖定打擊預售市場後，加速買盤轉進價格彈性更大的中古屋，卻讓央行祭出新一波選擇性信用管制，預期首當其衝是雙北市等高價區的換屋族，打擊面涵蓋預售屋、中古屋市場。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則是未來觀察重點。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，與2014年時的信用管制措施僅鎖定雙北、桃園少數區域，最高貸款6成相較，這次則是擴大到六都加新竹，這些區域占市場逾7成的交易量，管控範圍相當廣闊，雖然第二戶貸款上限仍有7成，但過去降低貸款成數時，會影響預售交屋；也可能會影響到還有房貸的換屋族群，建議以配偶名義購屋申請房貸，或是先賣後買爭取比較好的貸款條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今（15）日央行召開理監事會，宣布不升息，終結「連五升」，不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施，主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市，總共8大城市，第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，消息一出，震撼市場！對此，房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，央行此次意外擴大打房，並且加碼打到換屋族，預料已簽約、未交屋的預售屋，將來交屋時，將要補足1成的自備款，若籌資不及，恐將引爆交屋糾紛。

何世昌表示，央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍，擴及第2戶房貸，預料首當其衝的，正是換屋族群，未來購屋需多準備約1成自備款；若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸，只能先賣後買，無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族，也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。

何世昌表示，其實今天央行最新的打房令，頗令人好奇和不解的是，過去央行調控房市政策，向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作，但是這次第5波不動產選擇性信用管制，竟然連換屋族都列入打擊面，違反過去的調控政策，與以往相較是蠻奇怪的。

何世昌表示，不過，央行此舉，也意味著，央行對於未來房市的看法，恐怕應是房價在一波軟著陸之後，目前需求還是穩健，房市底部可能成形之際，在通膨、營建成本等支撐下，未來恐怕不久之後房價可能回彈。

何世昌觀察，此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制，並自16日起實施，並沒有緩衝時間，接下來，打擊面將擴大到換屋族，尤其是位於央行管制區域的8大城市，已經簽約、購置，但尚未完工交屋的預售屋，若為第2戶購屋，則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制，日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力，屆時不只是建商受到影響，第2戶以上換屋族也首當其衝；尤其部分換屋型產品，總價相對偏高，一下子要拿出總價1成的自備款，也是一大挑戰。

何世昌指出，一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則將是未來觀察重點。

此次央行祭出第5波不動產信用管制，打擊面究竟有多大？何世昌分析，依去年全台預售屋交易件數約8萬件，以及前幾年12~14萬件來概估，目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉，若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計，可能有6、7萬戶，甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]公共安全議題日益被重視，台灣寸土寸金地狹人稠，尤其是六都以及市中心地區更是人口住宅集中區，因此現在高樓大廈越蓋越高，層數越來越多，依消防安全法規定若屬一般公寓或大樓，且各層之樓地板面積在100平方公尺（30.25坪）以上者，為了彌補雲梯車到不了的高度，11樓以上應設置自動灑水設備。

買房時，不少人喜歡購買高樓層住宅，視野佳更有一種療癒身心的開闊感，但經常到交屋裝修時，才發現天花板上除了燈具，還有消防管線、偵煙器以及高低不一的灑水頭等等，讓天花板還未佈置，就熱鬧繽紛。

然而，不論是灑水抑或是消防安全等救命設備，其數量、位置都是照防火規劃所作的專業配置，並不可以自行拆除或移動，然而有另一派屋主在當初購屋時，因考量天花板整體的整潔與美觀因素，於裝潢設計會將自動灑水頭自行做截斷並將其包覆於裝潢內。

此項做法不僅不符消防相關法規，且真的發生火災或其他災害時，設置的裝備就無法發揮原有的保護功能，因自動撒水設備當室內達到一定溫度時，自動撒水頭即會自動爆裂，而噴出水源，以利撲滅或控制火勢，然而當被多餘的裝潢材料包覆住時就無法感應到其溫度，喪失其作用。

安新建經法務經理謝宗興指出，民國71年6月15日以前，11樓以上之建築物，因當年法規規範較無現在嚴謹，極有可能建商在完工時就無裝置自動撒水設備，故不溯及既往；倘若非早期建物，賣方因私自變更截斷灑水頭或將其包覆於裝潢內影響功能發揮，造成消防安全問題，則賣方恐有需對買方負擔瑕疵擔保責任，買方應可對賣方請求減少價金以作為修繕費用。另外，若房仲未盡調查義務或無如實告知屋況有所隱瞞，房仲恐亦需應負擔相關之責。

綜上所述，若消費者於購屋時物件超過11層樓，提醒務必多留意自動灑水設備是否有被截斷與包覆，一發現有異常，一定要馬上向仲介反映，因其嚴重會影響自身甚或整棟大樓的公共安全問題。也提醒屋主，不要為了一時的美觀而罔顧原已架設好的自動灑水設備良好立意，畢竟自身與家人的生命安危才是最重要的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]從去年第一季開始，央行出現罕見的連五季升息，房貸利率也正式回到2%年代，所幸本季升息告一段落，房貸族終於可以鬆一口氣，過去五次升息累計調漲0.75%，以今年4月購置住宅貸款餘額高達9.4兆估算，連五升息後國人光利息支出一年總計就多出700餘億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，利率升升不息加上房價創下歷史新高，去年房市開始量縮整理，房貸族則發現每個月的房貸金額越來越多，加上通膨日常生活開銷也明顯增加，尤其是過去三四年才買房子的民眾，因為房價水準高貸款金額多，升息後特別有感。

至於央行發現特定地區的第二套的房貸成數仍高，因此針對自然人特定地區的房貸，包括六都與新竹，第二戶購屋貸款成數最高上限7成，較之前取消寬限期更進一步略為緊縮，由於市場投資氛圍已下降，可能會影響到還有房貸的換屋族群，這類族群建議以配偶名義購屋申請房貸，或者是先賣後買爭取比較好的貸款條件，雖然對市場供需影響不大，但仍反映出央行緊盯房市的態度不變。

曾敬德表示，前一波央行的選擇性信用管制更嚴格，但限縮範圍較小，僅有雙北與桃園少數區域，且僅能貸款6成，這次則是擴大到六都加上新竹地區，而這些區域就佔了市場7~8成的移轉量，管控範圍相當廣闊，雖然第二戶貸款上限仍有7成，但過去這類政策發生時，都會對預售交屋造成影響，甚至出現建商貸補足差額的方式因應。

4月央行公布五大銀新承做房貸利率為2.08%，已經寫下172個月新高，上一次房貸利率2%已經是2009年1月時候的事情，比較5次升息前後差距，升息前1.31%，30年期房貸本息平均攤還每個月金額為3萬3608元，5次升息後房貸利率2.06%，每月還款金額增加到3萬7263元，每月增加3655元，一年多出約4.4萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。

曾敬德建議，房貸族可以向銀行詢問一下現在房貸利率多少，甚至詢問一下是否有調降房貸利率的空間，真的感覺房貸壓力沉重的民眾，雖然不建議持續轉貸爭取寬限期，但若真的短期壓力太大，還是可以評估一下轉貸後是否可以降低每月房貸負擔，不過轉貸過程有些設定等成本費用發生，房貸族要多方評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

本文來自合作媒體中央社，商益獲授權轉載。

中央銀行昨（15 日）舉行第 2 季理監事會議，決議暫停升息，符合市場預期，但意外祭出第 5 波選擇性信用管制，特定地區自然人第 2 戶限貸 7 成，關鍵為央行觀察到自然人持有 2 筆購屋貸款的人數及占比雙雙增加等 3 大現象，逼使央行再度出手打炒房。

央行表示，全體理事一致同意維持政策利率不變，以及調整選擇性信用管制措施，新增規範自然人特定地區（六都加上新竹縣市）第 2 戶購屋貸款最高成數上限為 7 成，自今年 6 月 16 日起實施。

央行於 2021 年 12 月理監事會議祭出第 4 波選擇性信用管制，2022 年啟動升息循環後，房市管制未再出招；這次是睽違一年半來，央行再次調整選擇性信用管制措施。

中央銀行總裁楊金龍表示，央行看到3大現象，決定調整選擇性信用管制，一是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高；二是近期自然人持有2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢；三是自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升。

據金融聯合徵信中心統計，今年第 1 季自然人新申貸第 2 筆購屋貸款人數增加，且占同期新申貸購屋貸款總人數比重從去年第 4 季的 12.6%，升至 15.2%。

其次，央行也統計自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的平均貸款成數，2021 年 10 月為 75.5%，今年 4 月為 77.1%，顯示貸款條件漸趨寬鬆。

至於有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例於 7 月上路，央行又祭第 5 波房市管制，是否有雙管齊下抑制房市的味道？

楊金龍表示，平均地權條例對象偏預售屋，選擇性信用管制則針對信用資源過度流向不動產，兩者用途不同。

至於央行推房市管制，是否會影響經濟放緩，楊金龍指出，有看到營建業景氣趨緩現象，不過央行下修經濟成長率主因是出口及投資放緩，這部分與營建業走緩沒有直接關係，全體理事也都同意調整選擇性信用管制，「大家都認為蠻合適的」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]都準備要結婚了，婚前買房還是婚後買房有差嗎？一名男子近期計畫和女友步入禮堂，打算婚後搬離父母家住新房，也和女友說好大致的財務分配，房貸與裝潢全由他扛，房貸約占他收入的43%，管理費與婚後生活開銷則是他和女友一人一半走「AA制」，未料下手前猶豫要婚前買還是婚後買房？對此，律師說即使男方是在婚前買房，離婚時女方仍有權要求分一半。

原PO在在Dcard發文指出，最近和女友打算結婚，並預計婚後會搬出去生活，因此兩人也有買房的計畫，不過因為某些原因，買房後每個月的房貸和大部分的裝潢費用，都會由他支付，「女友會幫忙出一些升級她想要的東西，管理費一人一半。」

他也說，如果要買房，房貸占他薪資收入約4成，因此婚後的生活開銷可能是雙方各自負擔一半，或是女方負擔6成、他負擔4成，對此他也好奇，自己應該要在婚前買房，還是婚後，「各位都是怎麼決定要婚前買房，還是婚後買房的啊？需要考慮什麼嗎？」

貼文引發不少過來人給建議，「都你出錢當然婚前買，要保護好自己」、「房子預算幾乎都你出了，你還想要婚後買房共同登記嗎」、「當然婚後買，除非你能保證貸款完全自己付」。

不過實際上，即使男方是在婚前買房，仍有一部分算是共有財產，律師呂秋遠曾撰文分析，婚前所購買的房產，在婚後所支付的房貸以及未來房子增值的增幅，都算是夫妻共有財產，離婚時女方仍有權要求分一半。

馨傳不動產智庫執行長何世昌接受《NOWnews今日新聞》訪問時說，「現在離婚率都這麼高了，更何況只是情侶」，認為除非是共同持有，否則強烈不建議在婚前買房，萬一不幸分手，房屋財產劃分很難處理，如果買的是預售屋，還有「跌價」的問題。

何世昌說，常有情侶分手後來問「房子該怎麼處理」，最困難的是證明金流區分所有權比例，如果情侶真想在婚前買房，最忌諱以現金交付，建議設立共同帳戶，匯款時註明用途，萬一有狀況發生時也好因應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行全體理事周四（6/15）一致同意維持政策利率1.875%不變，意外宣布採取第五波房市管制措施，調整選擇性信用管制措施，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區（含六都及新竹縣市）第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自今年6月16日起實施。

淡江大學產業經濟系前副教授莊孟翰認為，此次為央行第5次祭選擇性信用管制，用意在壓制炒房氣焰，警告投機者，雖比高利率好，但央行可稍安勿躁，不一定要用較嚴厲的措施操之過急，再等個半年交易量就會緩降，屆時房價也會因供需自然下修。

央行預期下半年通膨緩降　Q4通膨率可望降至2%

央行說明，綜合國內外經濟金融情勢，考量今年下半年國內通膨緩步回降，第4季通膨率可望降至約2%；此外，國際經濟前景面臨諸多不確定性，本年國內產出缺口轉呈負值，國內經濟成長放緩大於先前預測。

美聯準會升息腳步緩　央行跟進決議暫停升息

美國聯準會 （Fed） 周三（6/14 ) 同意將基準利率維持在 5%至5.25%不變，是去年初啟動升息循環以來首次暫停，符合預期。央行在周四下午召開理監事會，並如外界預期跟進Fed腳步，宣佈全體理事一致同意維持政策利率不變的決定。

央行表示，該行已連5次調升政策利率及2度調升存款準備率下，理事會認為此次維持政策利率不變，以檢視緊縮貨幣政策之累積效果及其影響，將有助於整體經濟金融穩健發展。

央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息1.875%、2.25%及4.125%。

央行指出，未來將持續關注國內緊縮貨幣政策的實施成效、主要經濟體緊縮貨幣政策的外溢效應，對國內經濟金融之影響，適時調整貨幣政策，以達成維持物價穩定與金融穩定，並於上述目標範圍內協助經濟發展之法定職責。

加重打炒房力道　央行祭六都新竹第2戶購屋貸款7成上限

此外，央行理事此次也決議調整選擇性信用管制措施。央行說明，自2020年12月以來，央行四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款逾放比率維持低檔。

不過央行也指出，惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以今年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。

為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自今年6月16日起實施。特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

央行強調，隨著政府相關部會落實「健全房地產市場方案」，持續完善相關制度與措施，預期效果將持續發酵。央行表示將持續關注不動產貸款情形與房地產市場發展情勢，並檢視管制措施的執行成效，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。

學者：央行意在壓制炒房氣焰　但不必操之過急

莊孟翰認為，此次為央行第5次祭選擇性信用管制，用意在壓制炒房氣焰、警告投機者，雖比高利率好，但央行可稍安勿躁，不一定要用較嚴厲的措施操之過急，再等個半年交易量就會緩降，屆時房價也會因供需自然下修。

莊孟翰解釋，如今市場上已較少看到「完銷」訊息，下半年將開始進入交屋高峰期，地主戶、投資客等投機要轉賣等人手上的物件，會開始加入釋出的行列，讓這些本來就有受到貸款限制的都會進入交屋高峰期，市場餘屋的量會開始出來。

莊孟翰：這12區小坪數推案量大　炒作已到強弩之末

莊孟翰認為，近期中壢、淡水、三重、板橋、桃園、大園、龜山、土城、新店、新莊、觀音、林口等12個行政區，30坪以下小坪數建案推案量特別大，占比約57%，最小甚至僅9到12坪，這是建商為了符合消費者購買力所為，但仍無法提振銷售，顯示房市炒作已到「強弩之末」。

因此莊孟翰建議消費者，目前市場上的建案溢價空間已經至少有10%到15%，「不二價」只是廣告術語，例如接案價格若為每坪100萬元，那建商就會開價每坪110萬，以此換算，約可嘗試談到至每坪95萬元至100萬元。

央行預期Q2經濟回溫　全年經濟成長估值下修至1.72%

針對國內經濟金融情勢與展望，央行說明今年第1季國雖然民間消費升溫，但全球景氣遲緩，供應鏈持續去化庫存，致台灣出口減幅擴大，民間投資轉呈負成長，經濟成長率降為-2.87%。不過近月出口及民間投資續疲，但央行認為因民間消費擴增，預期第2季經濟成長回溫。

在勞動市場方面，央行表示我國整體失業率回降，就業人數續增；服務業因疫後消費人潮回流，今年以來名目總薪資成長較2022年同期增溫；但央行也表示製造業受出口衰退影響，名目總薪資成長減緩，且減班休息人數增加。

央行展望下半年民間消費將續穩健成長，加上全球景氣可望回穩，受惠新興科技應用商機，台灣出口動能將漸回升，因此預估下半年經濟成長率將高於上半年，全年經濟成長率預測值為1.72%，低於3月預測值之2.21%。

至於國內物價狀況，央行指出今年1至5月平均消費者物價指數（CPI）年增率為2.44%，核心CPI年增率則為2.68%；央行也預期下半年通膨率續緩步回降，全年CPI及核心CPI年增率預測值分別為2.24%、2.38%，低於上年之2.95%、2.61%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲位於中山區的植福路，近ㄅ年住宅平均單價約每坪211.2萬元，為全台北市最貴的路段。(永慶房屋提供)

台北市寸土寸金，到底哪條路上含金量上最高呢？永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點近一年台北市單價最貴與最低路段房價及交易量表現。最貴路段由每坪單價超過200萬元的中山區植福路豪奪第1，含金量最高。

台北市單價最貴路段落在中山區植福路，近1年住宅平均單價約每坪211.2萬元，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，植福路位於大直重劃區內，周邊豪宅、高級飯店、大型商辦林立，生加上高比例的公園綠地，離塵不離城的優良居住環境備受高端消費族群的青睞。觀察植福路的12件交易中，皆來自「西華富邦」社區，是大直的指標豪宅之一，平均總價高達3億元以上，豪宅的加持也推升了此路段的房價。

位居2、3名的則為平均單價落在171.0萬元的市民大道四段及151.2萬元的建國南路二段。陳金萍表示，兩路段皆為台北市重要的交通幹道，而市民大道四段位在大安區及松山區的交界，北有南京復興、小巨蛋商圈，南有東區商圈，百貨、商場及商辦雲集，各項生活及商業機能優越，是北市的精華地段，交易量中有7成為近幾年完工的松山區高人氣豪宅「潤泰敦峰」。

而建國南路二段在大安區內，與捷運淡水信義線交會，左側緊鄰大安森林公園，周邊生活機能成熟，且充滿濃厚的藝文氣息，加上優質的政經、文教環境，吸引自住客及長期投資置產族群前來購屋，兩條皆為排名中破億的路段。

▲台北市近一年最單價最低的路段前三名皆位於北投區，平均單價介於35.9萬元至38.8萬元間。(永慶房屋提供)

根據實價登錄統計，近1年台北市單價最便宜的路段，前三名皆位在北投區，分別為中山路、泉源路和中和街，平均單價均不到39萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山路及泉源路鄰近新北投捷運站，搭乘捷運約半小時左右能抵達市中心，兩路段皆是從捷運站向東分支的道路，走路大約莫10至15分鐘可到達。

其中，中山路的住宅區位於末端，與生活機能完備的捷運站周邊稍有一小段距離，因此價格上相對便宜。兩路段遠離城市喧鬧，環境清幽，平均總價約1000萬元就能輕鬆入手，適合偏好親近大自然的購屋族群。

而北投中和街的生活機能齊全，除了有家樂福、全聯等量販店之外，還有小型的傳統市場，公園綠地也相當豐富，除了緊鄰北投公園、七星公園外，中和街上還有復興公園、北投三層崎公園等。中和街3字頭的房價相當親民，因此吸引不少民眾選擇用時間換取更大的空間。

陳金萍建議，如果預算不多，又希望在台北市購屋首購族群，若能接受距離市中心較遠的郊區，可優先將低單價、低總價的路段列入考慮。若有投資置產需求，則可參考高單價的路段，有望是保值的好選擇。